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不動産の売買などにおいては、「登記」という制度を活用し、自分達の権利を守ります。ただし、登記は素人

にはわかりにくいため、登記の専門家である「司法書士」に依頼することになります。

今回は自宅を新築した場合に、登記を司法書士に依頼することにより、どの程度の費用がかかるのかを解説

します。

そもそも、「登記」制度とは

土地や建物を見ただけでは、誰が所有者かは正確にはわかりません。確かに、建物には表札が掛かっていて、同

じ人が長年住んでいれば、その人が所有者だという推定は働きますが、あくまで推定の域を出ません。

仮に、この所有者らしき人が、第三者にその土地と建物を売却すると持ち掛けた場合、その第三者は本当に所有

者なのか、不安に駆られながら、高額な不動産の取引をせざるを得なくなります。

これでは、不動産の取引において安全が担保できないため、その土地や建物の所有者は、その地域を管轄する

法務局に、登記をすることが義務付けられています。

例えば先ほどの例では、第三者が登記により売主が正しいことを確認した後、決済完了後に、元の所有者が義務

者、新しく所有者になる第三者が権利者という形で、登記の所有権が第三者に移転します。

この登記のポイントは、「共同申請」、つまり不動産の権利を失う、元の所有者が義務者となることで、真正な

登記申請を担保しています。

（仮に、権利を得る第三者のみで申請出来るとすると、実効性が担保出来ません）

なお上記の事例で、第三者が登記により売主であることを確認したと記述しましたが、誰が所有者であるかどう

かを確認することは、誰でも出来る制度となっています。

このような取引をする時には当然ですが、例えば、不動産会社の営業マンが土地などの実質的な所有者を登記で

調べ、その人宛に売却広告を出すなど、プライバシーが侵害されているという問題点もあります。

個人でもインターネット上の、「登記情報提供サービス」を利用することで、所有者や抵当権などの担保物権の

有無を確認できます。（手数料はかかります）

 

司法書士が必要な理由とは

ここまでの文章をご覧になって、ほとんどの人は、登記は難しいと感じたのではないでしょうか。

そこで登場するのが、登記を専門とする司法書士という専門家です。

政府の司法制度改革により、最近は司法書士も簡易裁判所の代理権など、弁護士に近い権限も付与されています

が、司法書士と言えば、やはり登記です。

ちなみに、この司法書士試験は1年に1度行われますが、科目数が多い上に、合格率も3％を割っています。

そういう意味では、信頼できる専門家といえるでしょう。

そして、住宅ローンを組んで自宅を新築した場合、お金を貸した金融機関は抵当権という、担保物権を必ず登記

し、いざという時はそれを実行して、自宅を競売（けいばい）します。

従って、自宅を新築した場合、土地は所有者の名義になっているとしても、建物は所有者であることを示す保存

登記、土地と建物には金融機関を権利者とする抵当権（共同抵当）を設定します。

 

登記と司法書士報酬でどの程度かかるのか

今回は、新築建物の保存登記と抵当権設定登記の概算金額を算出しますが、保存登記をするには新築建物の

評価額が必要です。

通常は、時価の7割程度と言われる、固定資産税評価額が基準になりますが、今回はわかりやすくするため

に、新築建物の評価額は1,500万円とします。また、抵当権の金額も1,500万円とします。

登記においては、誰が行ってもかかる登録免許税があり、新築建物の保存登記は本則が4/1000、自己居住用の

新築建物の保存登記は1.5/1000に軽減されています。

また、金融機関が権利者となる抵当権設定登記も、本則が4/1000、自己居住用であれば1/1000に軽減されて

います。

以上を踏まえて計算すると

 

新築建物の保存登記：1,500万円×1.5/1000＝22,500円、

新築建物の抵当権設定登記：1500万円×1/1000＝15,000円

共同抵当分：1,500円

合計金額：39,000円

 

登録免許税自体は、4万円弱となりました。

ここに、司法書士の登記申請代行手数料や日当といった、いわゆる司法書士報酬が発生します。

最近は、弁護士同様、司法書士も競争が激しくなり、報酬は下落傾向ですが、この報酬金額は地域によって

かなり差があります。

今回の事例は、一番オーソドックスな登記ですので、司法書士報酬は仮定の10万円としておきます。

そうすると、登録免許税と合計しても15万円以内となります。

一般的に、登録免許税と合わせた司法書士報酬は20万円以内に収まると思いますが、ここは必ずしっかり確認

するようにして下さい。

 

 

 

 

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