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住宅ローン

2018.03.17

50年型住宅ローンのメリット・デメリット

最近は日本でも様々な住宅ローンが提供されていますが、近畿地方の地銀や住宅金融支援機構からは返済期間が50年という住宅ローンがあります。50年というと、一生住宅ローンに追われるイメージですが、様々な工夫もされています。今回は、50年型住宅ローンのメリット・デメリットについて解説します。

住宅ローン

民間金融機関の50年型住宅ローン

現在の所、公に50年型住宅ローンを提供している民間金融機関は、近畿地方を地盤とする関西アーバン銀行とみなと銀行です。ただ、関西アーバン銀行とみなと銀行は三井住友FGの傘下でしたが、昨年9月に三井住友銀行の自己資本規制の関係でりそなHDに譲渡され、りそなHD傘下の近畿大阪銀行とともに、関西みらいFGの傘下で経営統合されることになりました。

従って、現在は民間金融機関の50年型住宅ローンは2行が提供していますが、将来的には1行となり、場合によっては新銀行で廃止される可能性もあります。

 

50年間の金利推移は誰にも予測出来ない

関西アーバン銀行の50年型住宅ローンで解説しますと、まず特徴的なのは借入者の年齢制限です。融資実行時に満20歳以上満35歳以下で、最終返済時に80歳以下が条件となっています。銀行側の狙いとしては、若年層をターゲットに完済時年齢を80歳で計算することで、毎月の返済額に対する負担感を軽減させ、融資獲得を計りたいという思惑があります。

実際に、関西アーバン銀行の50年型住宅ローンのトップページには具体例が記され、引用すると3,000万円を年2.675%の変動金利型で借りた場合、35年返済なら毎月の返済額は110,084円、50年返済なら毎月の返済額は90,727円と、毎月の返済額が10万円以内で収まることをアピールしています。(実際の返済額は金利優遇などでさらに下がります)また、融資金額も5,000万円以内と高くなっているのも特長です。(融資率は最大9割)

ただ懸念が残るのは、関西アーバン銀行もみなと銀行も変動金利型と、最長10年の固定金利選択型しか用意していないということです。50年型住宅ローンこそ、全期間固定金利型で毎月の返済額を確定させたい所ですが、残念ながら提供されていません。

50年間の金利推移は誰にも予想できないため、無理な借入をしてしまうと、将来金利が上昇した時に返済に行き詰まる懸念があります。ただこれは、私達が通常借りている35年型住宅ローンでも同じ事です。35年型住宅ローンに慣れてしまったせいか、50年だと怖いというイメージですが、35年だとあまり感じません。いずれ金利上昇局面に入ったときに、この辺りの認識の違いが、返済に行き詰まるかどうかの分かれ道のように感じます。

 

住宅金融支援機構のフラット50

50年型住宅ローンでお勧めなのは、長期優良住宅のみを対象とした全期間固定金利型のフラット50です。やはり、返済期間が長くなるというリスクがある場合は、当初に毎月の返済額は固めたいものです。現在の超低金利のおかげで、フラット50での3月の最頻金利は、年1.770%と1%台を維持しています。

ただし、フラット50にも年齢制限があり、申込時に満44歳未満であることと、借入期間は(1)80歳-申込時の年齢(1年未満切上げ)と(2)50年のいずれか短い年数となります。フラット50も実際に50年利用するには、30歳未満で申し込む必要があります。
また、融資金額は6,000万円以内で、建設費か購入価額の6割以内となっています。(ただしフラット20かフラット35を組み合わせることで、融資金額8,000万円以下で建設費か購入価額以内となります)

フラット20とフラット35を組み合わせるダブルフラットでは、合計の融資率が9割を超えるとそれぞれ融資率9割超の金利が適用されますが、フラット50との組み合わせで合計の融資率が9割超となっても、融資率9割超の金利は適用されません。(ただし、審査が厳しくなります)

なお、フラット50の特長として、以前のコラムでも取り上げたアシューマプルローンの設計となっていることから、自宅を売却する時には、購入者に現在の債務をそのまま引き継げるというメリットがあることを付け加えておきます。

 

まとめ

今回は50年型住宅ローンについて解説しました。返済期間などのメリットもありますが、金利上昇リスクなどのデメリットもあります。ただこれは、50年型住宅ローンに限ったことでは無く、35年型住宅ローンにも言えることです。どんな住宅ローンにも、メリットとデメリットがあることを、再認識して頂けたらと思います。
【目次:住宅ローンコラム】

1:安心できる住宅ローンの借入限度額はどれくらいなのか

2:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(上編)

3:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(中編)

4:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(下編)

5:住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

6:住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう!

7:住宅ローン控除を最大限活用する(前編)

8:住宅ローン控除を最大限活用する(後編)

9:一部繰上返済制度を活用して総返済額を減らす

10:平成30年(2018年)の住宅ローン金利動向を予測する

11:最初のローンが肝心、借り換えをお勧めできない理由

12:住宅ローンの返済が苦しくなったら迷わず相談

13:個人信用情報機関を正しく理解しましょう

14:「平成30年(2018年)は住宅購入最後のチャンス(前編)」

15:「平成30年(2018年)は住宅購入最後のチャンス(後編)」

16:「共働き夫婦におすすめの住宅ローンの「デュエット」とは?」

17:「変動金利と固定金利の良いとこどりのミックスプランとは?」

18:「住宅ローンの新規では変動と固定どちらが多いのか」

19:「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」

20:「親の贈与を受ける場合のメリットとデメリット」

21:「長期優良住宅の家づくりをするときに適した住宅ローン」

22:「住宅ローンを組む時に「自然災害特約」は付けるべきか」

23:「住宅ローン審査もアプリの時代へ」

24:「ネット銀行の審査が一般的な銀行と違う理由」

25:「ライフプランに合わせられる、新生銀行の住宅ローン」

26:「変わり始めた住宅ローン勢力図。メガバンクVS地方銀行」

27:「変動金利の金利上昇ルール「5年ルール」と「125%ルール」とは」

28:「日銀展望レポートから見る、今後の住宅ローン金利動向」

29:「フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう」

30:「2月の住宅ローンは固定金利が大幅上昇!今後の行方は?」

31:「銀行が勧める、短期固定金利の住宅ローンの危険性」

32:「イオンをよく利用する人はイオン銀行が便利でお得?」

33:「ゆうちょ銀行の住宅ローン利用には注意が必要」

34:「世界同時株安NYダウは過去最大の下落!住宅ローン金利に与える影響は?」

35:「ライフプランに合わせた住宅ローンの返済額の作り方」

36:「住宅ローンを抱えて離婚したらどうすればいい?」

37:「住宅ローンを組む事が不安な方にオススメの制度」

38:「被災された方は災害復興融資の利用を(前編)」

39:「被災された方は災害復興融資の利用を(後編)」

40:「預金連動型住宅ローンの注意点(前編)」

41:「預金連動型住宅ローンの注意点(後編)」

42:「3月の住宅ローン金利、長期固定金利が軒並み低下」

43:「住宅ローンを組む時に、安易な収入合算には要注意」

44:「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します(前編)」

45: 「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します(後編)」

46:「フラットの買取型と保証型の違い、何がどう違うのか」

47:「フラットが9割超融資で金利を引き上げた意味」

48:「三井住友信託銀行の住宅ローン自動返済、メリットと注意点」

49:「余分なカード信用枠は住宅ローン審査にデメリット」

50:「住宅ローン利用者の裾野を広げた「全国保証」とは?」

51:「財務省信頼失墜!増税延期と住宅ローン金利の深い関係」

52:「50年型住宅ローンのメリット・デメリット」←今回のコラム

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