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2018.02.02
2月の住宅ローンは固定金利が大幅上昇！今後の行方は？
2月の住宅ローン金利は、変動金利こそ横ばいでしたが、固定金利は大幅に上昇しました。固定金利の指標となる10年物国債の利回り（以下、長期金利）が、年0.1％寸前まで上昇していることが原因です。
今回は、固定金利が上昇している背景や、それに対する日銀の対応を中心に、今後の住宅ローン金利の行方を解説していきたいと思います。これから住宅ローンを組む方は、必読です。
米長期金利上昇で日本の長期金利も連れ高に
2月の固定金利は、代表的なフラット３５で比較すると、前月比0.040％上昇しました。前々月も0.020％上昇しているため、2ヶ月で年0.060％も上昇したことになります。これにより、フラット３５の借入期間21年以上35年以下の金利の範囲は、融資率9割以下で年1.400％〜年2.050％、最も多い金利で年1.400％となりました。（団信あり、金利に幅がある理由は「フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう」を参照）
最も多い金利は年1.400％となっていますが、この金利を提示しているのはフラットを専門とするモーゲージバンクやネット銀行と考えられるため、手数料が定率制となり割高になります。メガバンクのプロパーローンと比較した実質的な金利で、年1.600％程度と考えておいたほうが良いでしょう。
2月は何故ここまで長期金利が上昇したのか。それには、米長期金利の動向を理解しておく必要があります。経済の世界では、景気が良くなると景気過熱を防ぐため、金融引き締めを行います。それが利上げであり、金利の上昇です。
米経済は、今までの金融緩和が功を奏し、このままでは景気が過熱する恐れが出てきました。そこで昨年から、米の金融政策を決定する、米連邦準備理事会（以下、FRB）は利上げを行いました。
しかし、米経済の過熱感が収らないことや米財政赤字による国債の増発懸念から、米長期金利が年2.7％台まで上昇、FRBの3月の利上げを含めて年3回の利上げ予想が、ここに来て年4回の利上げ予想にまで拡大しました。
米長期金利が上昇しても、日本が不景気の真っ只中であれば、それほど影響はありません。しかし、日本も日銀の金融緩和で企業収益が改善、個人消費も伸びて、日銀が悲願としてきた物価上昇率2％の達成時期も、ようやく視界に入ってきました。
このような状況になると、米景気の回復が日本景気をさらによくするという連想が働き、日本の長期金利も上昇してしまうという流れになるのです。
日銀が長期金利の上昇めどとしている年0.1％が焦点に
恐らく日銀が何もしなければ、長期金利は現在、年0.1％を超える水準にあるでしょう。しかし、日銀にとっては物価上昇率2％を達成することが、最終目標です。確かに、現在の日本経済は好調ですが、中途半端に長期金利が上昇すると、日銀の最終目標が視界不良になってしまいます。
そこで、日銀では長期金利の上昇めどを年0.1％とあえて公言することで、長期金利が米長期金利に引っ張られるのを抑制してきました。しかし、長期金利は市場の動向に左右されるため、日銀の思惑通りにいくとは限りません。そこで日銀の最終手段として、指し値オペを導入しています。
指し値オペとは、日銀が決められた利回りで国債を無制限に買い入れる措置で、これにより長期金利の低下を促すものです。2月2日も7ヶ月ぶりに指し値オペが行われ、10年物国債を0.110％で買い入れました。指し値オペの効果は、日銀が具体的に利回りを提示することで、間接的に利回りの上限を示すことが出来ること、無制限に買い入れることで日銀の意思を示すことが出来ることです。
今回も指し値オペが行われたことで、長期金利はいったん急低下しました。財政ファイナンス（実質的に国が発行した国債を日銀が引き受けており、禁止されている日銀の国債引き受けにあたる）の懸念がありながらも強行実施したことで、しばらくは長期金利の上限年0.1％が維持されそうです。
物価上昇率2％の達成後は住宅ローン金利の上昇は避けられず
2019年10月に消費税増税を控えていることもあり、物価上昇率2％の達成時期がいつになるのかは日銀自身も疑心暗鬼のようですが、いずれはこの目標が達成される時が来るものと考えられます。そうなったとき、今度は米のように、日本が金融緩和を終了し、利上げに舵を切るでしょう。
日本では利上げをめぐり、散々痛い目にあっているため、この判断は慎重になると考えられます。しかし、長期金利に連動する固定金利の上昇は避けられず、変動金利もマネタリベース（通貨供給量）の減少で短期プライムレート（最優遇貸し出し金利）の上昇は避けられません。
まとめ
今回は少し難しかったかもしれませんが、現在の経済状況と照らし合わせながら、今後の住宅ローン金利の動向を解説しました。予め、これらの知識を入れておくと、実際の住宅ローン金利の上昇時にも冷静に対処出来るはずです。今回のコラムを有効活用して頂ければと思います。
【目次：住宅ローンコラム】
１０：平成30年（2018年）の住宅ローン金利動向を予測する
１４：「平成30年（2018年）は住宅購入最後のチャンス（前編）」
１５：「平成30年（2018年）は住宅購入最後のチャンス（後編）」
１６：「共働き夫婦におすすめの住宅ローンの「デュエット」とは？」
１７：「変動金利と固定金利の良いとこどりのミックスプランとは？」
１９：「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」
２１：「長期優良住宅の家づくりをするときに適した住宅ローン」
２２：「住宅ローンを組む時に「自然災害特約」は付けるべきか」
２６：「変わり始めた住宅ローン勢力図。メガバンクVS地方銀行」
２７：「変動金利の金利上昇ルール「５年ルール」と「１２５％ルール」とは」
２８：「日銀展望レポートから見る、今後の住宅ローン金利動向」
２９：「フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう」
３０：「2月の住宅ローンは固定金利が大幅上昇！今後の行方は？」←今回のコラム
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