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住宅ローン

2018.02.12

住宅ローンを組む事が不安な方にオススメの制度

住宅購入は一生に一度、あるかないかの多額な買い物であり、住宅ローンを利用した場合、数千万円の債務を背負うことになります。昔のサラリーマンの雇用形態であれば、年功序列が徹底されていたため、真面目に勤務していれば、住宅ローンが返せなくなることはありませんでした。

しかし、雇用形態が流動化し、年功序列が崩れてしまった現在、自分がリストラされて、住宅ローンの返済が苦しくなる可能性が無い訳ではありません。賃貸住宅に住み続けている方の中には、このようなリスクを避けるためという方もいらっしゃるでしょう。

今回は、住宅ローンを借りる上で1番のリスクを取り除いてくれる商品をご紹介します。

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家賃返済特約付きフラット35を利用する

皆様は半官半民の住宅金融支援機構が提供する、長期固定金利型住宅ローンのフラット35はご存知かと思います。そして、フラット35は公共的な性質を帯びた融資制度であるため、住宅ローンの返済に困窮した場合のガイドラインを予め設けるなどして、借入者が返済に困らないように配慮しています。

そして予め、借入者が住宅ローンの返済に困窮した場合に備えて、家賃返済特約付きフラット35という商品が用意されています。この商品は、予め返済が困難になったと住宅金融支援機構が認めた場合に、移住・住みかえ支援機構へ融資住宅を賃貸できることが最大の特徴となっています。

このための費用として、フラット35の借入時の覚書締結時に5,000円(税抜)、移住・住みかえ支援機構が行う、借上げ前の賃料査定時に5,000円(税抜)、借上げ申請時の事務手数料として17,000円(税抜)がかかりますが、何事も無く完済した場合は覚書締結時の5,000円(税抜)しか、かかりません。

 

追加の要件として、家賃返済特約付きフラット35にするには下記の要件を満たす必要があります

新築の場合(戸建て・マンション)

①、国の定める認定長期優良住宅

②、住宅性能評価において、耐震等級2、劣化対策等級3、維持管理対策等級3を取得していること、

③、①又は②に相当すると認めるもの

 

中古の場合(戸建てのみ)

①、築後5年以上であること

②、協定にあたり耐震性が基準値1以上となる補修を行っていること

③、期間5年の瑕疵担保保険を付保している

 

実際に賃貸する時の流れはどうなっているのか

以前のコラム「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」でも指摘したように、住宅ローンの融資住宅を勝手に賃貸することは禁止されています。従って、フラット35の返済が困難になった場合は、住宅金融支援機構に申請して、返済方法変更の特例により、返済期間を延長してもらい、毎月の返済額を軽減する措置を取ります。(なお、移住・住みかえ支援機構が保証する最低保証賃料が、軽減された毎月の返済額よりも大きいことが必要です)

その後、融資住宅を移住・住みかえ支援機構に賃貸し、その賃料を住宅金融支援機構が直接受け取り、返済の継続があったものとみなします。(転借人(賃貸をうけた人)からの賃料支払いの有無にかかわらず、住宅金融支援機構に賃料を支払います)なお、本人は実家や親戚の家に引っ越し、出来るだけ家賃のかからない方法で過ごすことが求められます。

移住・住みかえ支援機構も半官半民であるため、借入者が正常復帰出来ることを最優先に賃貸します。そのため、賃貸する融資住宅は3年間の定期借家契約(3年で一旦期限が満了する)で賃貸すると同時に、借入者からはいつでも解約申請することが出来ます。

 

住宅借上機関の少なさが普及のネックに

このように、住宅ローンの返済困難に対してかなり手厚い保障がある、家賃返済特約付きフラット35ですが、住宅借上期間の少なさが認知度の低下に比例しているように感じます。実際の所、住宅借上期間に利益はほとんど無いことを考えると、民間が参入するのは難しいのかもしれません。

 

まとめ

ここまで読まれて、このようなフラット35を初めて知った方も多いのではないでしょうか。住宅ローンに対して楽観的過ぎるのも問題ですが、悲観的過ぎると、せっかくのチャンスを逃してしまいます。不安な方は、家賃返済特約付きフラット35をお勧めします。

 

 

【目次:住宅ローンコラム】

1:安心できる住宅ローンの借入限度額はどれくらいなのか

2:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(上編)

3:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(中編)

4:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(下編)

5:住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

6:住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう!

7:住宅ローン控除を最大限活用する(前編)

8:住宅ローン控除を最大限活用する(後編)

9:一部繰上返済制度を活用して総返済額を減らす

10:平成30年(2018年)の住宅ローン金利動向を予測する

11:最初のローンが肝心、借り換えをお勧めできない理由

12:住宅ローンの返済が苦しくなったら迷わず相談

13:個人信用情報機関を正しく理解しましょう

14:「平成30年(2018年)は住宅購入最後のチャンス(前編)」

15:「平成30年(2018年)は住宅購入最後のチャンス(後編)」

16:「共働き夫婦におすすめの住宅ローンの「デュエット」とは?」

17:「変動金利と固定金利の良いとこどりのミックスプランとは?」

18:「住宅ローンの新規では変動と固定どちらが多いのか」

19:「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」

20:「親の贈与を受ける場合のメリットとデメリット」

21:「長期優良住宅の家づくりをするときに適した住宅ローン」

22:「住宅ローンを組む時に「自然災害特約」は付けるべきか」

23:「住宅ローン審査もアプリの時代へ」

24:「ネット銀行の審査が一般的な銀行と違う理由」

25:「ライフプランに合わせられる、新生銀行の住宅ローン」

26:「変わり始めた住宅ローン勢力図。メガバンクVS地方銀行」

27:「変動金利の金利上昇ルール「5年ルール」と「125%ルール」とは」

28:「日銀展望レポートから見る、今後の住宅ローン金利動向」

29:「フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう」

30:「2月の住宅ローンは固定金利が大幅上昇!今後の行方は?」

31:「銀行が勧める、短期固定金利の住宅ローンの危険性」

32:「イオンをよく利用する人はイオン銀行が便利でお得?」

33:「ゆうちょ銀行の住宅ローン利用には注意が必要」

34:「世界同時株安NYダウは過去最大の下落!住宅ローン金利に与える影響は?」

35:「ライフプランに合わせた住宅ローンの返済額の作り方」

36:「住宅ローンを抱えて離婚したらどうすればいい?」

37:「住宅ローンを組む事が不安な方にオススメの制度」←今回のコラム

38:「被災された方は災害復興融資の利用を(前編)」

39:「被災された方は災害復興融資の利用を(後編)」

40:「預金連動型住宅ローンの注意点(前編)」

41:「預金連動型住宅ローンの注意点(後編)」

42:「3月の住宅ローン金利、長期固定金利が軒並み低下」

43:「住宅ローンを組む時に、安易な収入合算には要注意」

44:「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します(前編)」

45: 「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します(後編)」

46:「フラットの買取型と保証型の違い、何がどう違うのか」

47:「フラットが9割超融資で金利を引き上げた意味」

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