住宅ローン

日銀が7月30～31日の金融政策決定会合で、今までのマイナス金利政策の副作用を検証し、

長期金利の上昇を容認するのではないかとの報道が流れました。

これを受けて、報道直後の7月23～27日の週には、今まで0.03％程度で推移していた長期金利が一気に上昇し、

一時0.1％を上回る水準となりました。

さすがに日銀も想定外だったのか、決められた利回り（値段）で国債を買い取る、指し値オペを、

合計3回も実施し、長期金利の上昇を何とか抑え込みました。

 

実際の金融政策決定会合の声明文では、「強力な金融緩和継続のための枠組み強化」と題し、

長期金利について、「金利は経済・物価情勢等に応じて上下にある程度変動しうるもの」、との文言を付記し、

長期金利の中心レンジを0.05～0.1％程度で維持する姿勢を鮮明にしました。

肝心の物価上昇率は、18、19、20年度全てにおいて下方修正され、

2％の物価上昇率達成にはまだまだ時間がかかることを、日銀自身が認めた格好です。

今後、マイナス金利政策の副作用だけが目立ち、金融機関収益の低下や国債取引の不調が続くようですと、

物価上昇率が達成されずに、長期金利だけが上昇する展開もありそうです。

それでは、8月の住宅ローン金利を具体的に見ていくことにしましょう。

8月の住宅ローン金利、振り返り

変動金利

変動金利は、短期プライムレートに連動する仕組みになっていますが、

その短期プライムレートは2009年1月13日以降、年1.475％で据え置かれています。

今回の金融政策決定会合においても、短期金利はマイナス金利が維持されたままです。

従って、変動はありません。

今回の修正を受けて、住宅ローン金利が上昇するというような報道が散見されますが、

それは固定金利に関してです。

むしろ、日銀が目標とする物価上昇率2％の達成目標は後ずさりしているため、

現在の変動金利期間は長期化したと考えています。

固定金利

問題は、フラット３５などの全期間固定金利です。

7月の段階で、長期金利が0.1％を付けたこともあり、8月の全期間固定金利は民間金融機関は上昇し、

フラット３５は横ばいとなっています。

これは、今後の長期金利が0.1％前後で推移することを見越して、

先に金利上昇分を8月の全期間固定金利に織り込んだ民間金融機関と、

あくまで7月の平均金利を採用したフラット３５で、対応が別れているのが原因です。

8月の全期間固定金利利用者にとっては、民間金融機関とフラット３５で金利差が生じていますが、

リスクの取り方がどうしても民間金融機関の方が慎重になるので、やむを得ないと考えるしかありません。

参考までに、8月の全期間固定金利は、三井住友銀行が前月比0.060％上昇の1.790％

（ここから条件を満たせば金利引き下げあり）。

日本モーゲージサービスが扱う、返済期間21年以上で団信ありのフラット３５は、

前月比横ばいの1.340％となっています。

 

9月の住宅ローン金利はどうなる

日銀の金融政策決定会合後の長期金利は、今の所0.1％前後で推移していますが、

0.1％を超えると日銀が指し値オペを無制限の規模で実施し、

0.1％を大幅に上回る上昇は容認しない姿勢を示しています。

このような日銀の姿勢から、今後の長期金利は0.05～0.1％程度で推移すると見られ、

今までの0.03％程度からは中心レンジが上昇するのは避けられない見込みです。

そうなりますと、全期間固定金利はある程度上昇することが予想されますが、

ここですでに8月の金利を引き上げたかどうかで、9月の全期間固定金利は対応が別れると考えています。

具体的には、既に8月の全期間固定金利を引き上げた民間金融機関は、

既に8月の金利水準を織り込んでいるため、

9月の全期間固定金利は横ばいか多少の上昇に留まるでしょう。

一方、8月の全期間固定金利を横ばいにしたフラット３５は、現在の金利水準を織り込んでいないため、

9月の全期間固定金利の上昇は避けられず、場合によってはかなり上昇する可能性もあります。

米中貿易摩擦など、金利低下要因もありますが、9月の全期間固定金利の水準には、充分な注意が必要です。

 

 

 

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