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住宅ローン

2018.02.25

預金連動型住宅ローンの注意点(前編)

皆様は預金連動型住宅ローンをご存知でしょうか。恐らく、名称はご存知だと思います。

この預金連動型住宅ローンは、アイデアとしては素晴らしいのですが、通常の住宅ローンと比較すると注意点も存在します。今回は、この預金連動型住宅ローンで一躍有名になった、東京スター銀行のスターワン住宅ローンを題材に解説します。

家と預金通帳

東京スター銀行はどういう銀行なのか

預金連動型住宅ローンを解説する前に、東京スター銀行について解説します。

東京スター銀行は、地方銀行の部類に入るのですが、ファイナンシャル・ラウンジと呼ばれる資産形成アドバイスを専門とする店舗が、首都圏に24店舗、全国の主要都市に8店舗あります。

当然ながら中部地区にも、名古屋支店ファイナンシャル・ラウンジがあり、地方銀行とは思えないほど積極的に店舗展開しています。これは東京スター銀行の戦略として理解すれば良いのですが、東京スター銀行の筆頭株主が数年おきに交代している点は気になる所です。

もともと東京スター銀行は、2005年に経営破綻した東京相和銀行から営業を譲り受けた後、2008年に国内の投資系ファンドであるアドバンテッジパートナーズが買収、2013年に台湾大手の中国信託商業銀行が再度買収しました。このように頻繁に筆頭株主が変わるのは、買収する側からすればメリットがあるからですが、それにより経営方針なども影響を受ける可能性があり、注意が必要です。

この積極性が裏目に出たのが、自行ATMによる、提携金融機関のキャッシュカード手数料無料化問題です。通常は、この手数料は顧客と提携金融機関で折半して、提携金融機関に請求します。ただし、東京スター銀行の無料ATMの利用だけが伸びて、提携金融機関への請求だけが増えることでは、バランスが取れません。

そして2008年、この施策に不満を持った三菱東京UFJ銀行が、ついに契約を解除しました。この案件は訴訟にまでもつれ、結局東京スター銀行が敗訴し和解しましたが、今現在も三菱東京UFJ銀行との利用再開はされていません。

また、5年程前ですが期間限定で、金利0%の住宅ローンを大々的に宣伝しました。ただこれも、手数料で利ざやを取る戦略で、実質的には金利1%程度の住宅ローンと大差ない商品でした。

このように、東京スター銀行は外資の影響を受けているのか、利用の際に納得いくまで説明を求めるなど、自己責任が強く求められます。

 

預金連動型住宅ローンの仕組み

前置きが長くなりましたが、ここから預金連動型住宅ローンの解説に入ります。預金連動型住宅ローンは、預金と住宅ローン部分を相殺し、その部分には利息がかからないようにした商品です。東京スター銀行では、スターワン住宅ローンとして、住宅ローンの中心的な位置づけとなっています。

親から相続した普通預金がある方、自営業で常に普通預金の残高は維持しておきたい方、住宅購入が年齢的に遅くなり普通預金にそれなりの残高がある方には、適した商品といえるでしょう。ただ、東京スター銀行としても、預金連動型住宅ローンに何の工夫もしなければ、収益が上がりません。

そこで、メンテナンスパックという保障を、必ず付保することが条件となっています。なお、ローン契約後は、メンテナンスパック種類の変更は出来ません。(年率は融資残高100万円あたり)

メンテナンスパック1 月420円(年率0.504%) 返済休暇の利用、固定金利の選択、一部繰上返済・全額繰上返済、入院時の保障、死亡・高度障害時の保障(団信)が利用できます。

メンテナンスパック2 月585円(年率0.702%) 返済休暇の利用、固定金利の選択、一部繰上返済・全額繰上返済、入院時の保障、死亡・高度障害時の保障(団信)、ガンと診断された場合の保障(ガン団信)が利用できます。

メンテナンスパック3 月250円(年率0.300%) 返済休暇の利用、固定金利の選択、一部繰上返済・全額繰上返済が利用できます。

上記の返済休暇の利用とは、インターネットで手続きすることで、指定の期間の元本部分の返済を1円まで減額することが出来るサービスです。しかし、利息部分の返済減額は出来ません。また、最長3年間利用できますが、元金が減っていない分、最終返済日は繰り延べられます。

長くなりましたので、大切な注意点は後編で解説します。

 

 

【目次:住宅ローンコラム】

1:安心できる住宅ローンの借入限度額はどれくらいなのか

2:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(上編)

3:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(中編)

4:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(下編)

5:住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

6:住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう!

7:住宅ローン控除を最大限活用する(前編)

8:住宅ローン控除を最大限活用する(後編)

9:一部繰上返済制度を活用して総返済額を減らす

10:平成30年(2018年)の住宅ローン金利動向を予測する

11:最初のローンが肝心、借り換えをお勧めできない理由

12:住宅ローンの返済が苦しくなったら迷わず相談

13:個人信用情報機関を正しく理解しましょう

14:「平成30年(2018年)は住宅購入最後のチャンス(前編)」

15:「平成30年(2018年)は住宅購入最後のチャンス(後編)」

16:「共働き夫婦におすすめの住宅ローンの「デュエット」とは?」

17:「変動金利と固定金利の良いとこどりのミックスプランとは?」

18:「住宅ローンの新規では変動と固定どちらが多いのか」

19:「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」

20:「親の贈与を受ける場合のメリットとデメリット」

21:「長期優良住宅の家づくりをするときに適した住宅ローン」

22:「住宅ローンを組む時に「自然災害特約」は付けるべきか」

23:「住宅ローン審査もアプリの時代へ」

24:「ネット銀行の審査が一般的な銀行と違う理由」

25:「ライフプランに合わせられる、新生銀行の住宅ローン」

26:「変わり始めた住宅ローン勢力図。メガバンクVS地方銀行」

27:「変動金利の金利上昇ルール「5年ルール」と「125%ルール」とは」

28:「日銀展望レポートから見る、今後の住宅ローン金利動向」

29:「フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう」

30:「2月の住宅ローンは固定金利が大幅上昇!今後の行方は?」

31:「銀行が勧める、短期固定金利の住宅ローンの危険性」

32:「イオンをよく利用する人はイオン銀行が便利でお得?」

33:「ゆうちょ銀行の住宅ローン利用には注意が必要」

34:「世界同時株安NYダウは過去最大の下落!住宅ローン金利に与える影響は?」

35:「ライフプランに合わせた住宅ローンの返済額の作り方」

36:「住宅ローンを抱えて離婚したらどうすればいい?」

37:「住宅ローンを組む事が不安な方にオススメの制度」

38:「被災された方は災害復興融資の利用を(前編)」

39:「被災された方は災害復興融資の利用を(後編)」

40:「預金連動型住宅ローンの注意点(前編)」←今回のコラム

41:「預金連動型住宅ローンの注意点(後編)」

42:「3月の住宅ローン金利、長期固定金利が軒並み低下」

43:「住宅ローンを組む時に、安易な収入合算には要注意」

44:「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します(前編)」

45: 「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します(後編)」

46:「フラットの買取型と保証型の違い、何がどう違うのか」

47:「フラットが9割超融資で金利を引き上げた意味」

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