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住宅ローン

2018.01.30

フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう

フラット35に代表されるフラットはなぜどこの金融機関でも扱っているのか。

住宅ローンを調べはじめると、ふと感じる疑問ではないでしょうか。

 

どこの金融機関でも借りられるフラットは、他の住宅ローンとは形態が違います。

今回はこのカラクリについて、解説していきたいと思います。

 

 

勉強している様子

全国の銀行がフラットを貸し出す住宅金融支援機構の代理店

 

通常の住宅ローンは、銀行ごとの特徴があり、その特徴を見極めながら自分達に適した商品を選択します。

一方、長期固定金利だけを取り扱うフラットを申し込む場合、金利水準に差はあるものの、メガバンクや地銀、信金、信用金庫、どこでも申し込むことが出来ます。

これは、フラットを取り扱う住宅金融支援機構が政府100%出資の独立行政法人であり、どこの金融機関であっても申し込めるようにすることで、利便性の向上を計る意図があるからです。

住宅金融支援機構は、住宅金融公庫から衣替えした組織ですが、その流れを今も引き継いでいます。

住宅金融支援機構がお客様の前に登場しないこともあり、申し込みをした金融機関で借りていると思ってしまいがちです。

 


住宅金融支援機構は全国の主要都市に8店舗あり、直接住宅金融支援機構の店舗で住宅ローンの相談などをすることも可能です。

住宅金融支援機構 東海支店 〒464-8621 愛知県名古屋市千種区新栄三丁目20番16号 月〜金曜日 9:00〜17:00(祝日、年末年始は休業) 担当エリア 岐阜県・愛知県・三重県


 

同じ代理店なのに、銀行毎にフラットの金利が違う理由

 

では、どこの金融機関であっても住宅ローン金利などの条件は同じなのでしょうか。

これは、住宅金融公庫の時代は同じだったのですが、住宅金融支援機構に衣替えしてから自由化された結果、フラットに力を入れる金融機関とそうでない金融機関で差が生じているので注意が必要です。

まず、住宅金融支援機構から各金融機関に提示されるベースレート(金融機関の調達金利)は同じです。

そして、フラットの貸し出しを増やしたい金融機関は自らの利ざやを抑えて、ベースレートと利ざやの合計である貸し出し金利を低く設定します。

一方、フラットよりも自前の住宅ローン(プロパーローン)を拡充したい金融機関は、フラットの貸し出し金利をそれほど低く設定しません

あくまで一般論ですが、フラットの金利が低いのは、自らの信用力で有利に長期固定金利を資金調達出来ないネット銀行や信用組合、信用金庫、規模の小さい地銀などに多く、逆にフラットの金利が高いのは、自らの信用力でも有利に資金調達出来る大手地銀やメガバンクなどです。

ただし、これはあくまで一般論であり、ネット銀行でもフラットの金利が高かったり、メガバンクでも金利が低かったりすることもあります。また、フラットを専門に扱うモーゲージバンクなどは、当然ながらフラットの金利を低く設定しています

 

最終的には証券化して投資家に転売するビジネスモデル

 

そして、フラットの最大の特徴は、貸し出した融資をまとめて束にして証券化し、生保などの機関投資家に転売してしまうということです。

当然ながら、機関投資家への転売金利は貸し出し金利を上回っていますが、この低金利下で資金が余っている機関投資家にとっては、実質的に政府保証が付いた債券を取得できるとあって人気となっています。

 

まとめ

 

今回はフラットの構造について解説しました。昔のように、どの金融機関でも同一の貸し出し金利ではなくなったため、フラットを有利な金利で借りるには情報収集が必須です。

ただし、金利が低くても手数料が高いなど、どの金融機関も収益確保に必死になっています。

借り入れ金額や返済期間などにより有利不利が変わってきますので、第三者のアドバイスやシミュレーションを参考にされると良いでしょう。

ホロスホームでは第三者の立場からお客様に合った住宅ローンをご提案いたします。

ご相談は無料ですので、お気軽にご相談下さい!

ご相談はこちらから

 

 

住宅ローン関連のコラム一覧

 

 

【目次:住宅ローンコラム】

1:安心できる住宅ローンの借入限度額はどれくらいなのか

2:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(上編)

3:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(中編)

4:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(下編)

5:住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

6:住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう!

7:住宅ローン控除を最大限活用する(前編)

8:住宅ローン控除を最大限活用する(後編)

9:一部繰上返済制度を活用して総返済額を減らす

10:平成30年(2018年)の住宅ローン金利動向を予測する

11:最初のローンが肝心、借り換えをお勧めできない理由

12:住宅ローンの返済が苦しくなったら迷わず相談

13:個人信用情報機関を正しく理解しましょう

14:「平成30年(2018年)は住宅購入最後のチャンス(前編)」

15:「平成30年(2018年)は住宅購入最後のチャンス(後編)」

16:「共働き夫婦におすすめの住宅ローンの「デュエット」とは?」

17:「変動金利と固定金利の良いとこどりのミックスプランとは?」

18:「住宅ローンの新規では変動と固定どちらが多いのか」

19:「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」

20:「親の贈与を受ける場合のメリットとデメリット」

21:「長期優良住宅の家づくりをするときに適した住宅ローン」

22:「住宅ローンを組む時に「自然災害特約」は付けるべきか」

23:「住宅ローン審査もアプリの時代へ」

24:「ネット銀行の審査が一般的な銀行と違う理由」

25:「ライフプランに合わせられる、新生銀行の住宅ローン」

26:「変わり始めた住宅ローン勢力図。メガバンクVS地方銀行」

27:「変動金利の金利上昇ルール「5年ルール」と「125%ルール」とは」

28:「日銀展望レポートから見る、今後の住宅ローン金利動向」

29:「フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう」←今回のコラム

30:「2月の住宅ローンは固定金利が大幅上昇!今後の行方は?」

31:「銀行が勧める、短期固定金利の住宅ローンの危険性」

32:「イオンをよく利用する人はイオン銀行が便利でお得?」

33:「ゆうちょ銀行の住宅ローンを利用する時に気をつけたいこと」

34:「世界同時株安NYダウは過去最大の下落!住宅ローン金利に与える影響は?」

35:「ライフプランに合わせた住宅ローンの返済額の作り方」

36:「住宅ローンを抱えて離婚したらどうすればいい?」

37:「住宅ローンを組む事が不安な方にオススメの制度」

38:「被災された方は災害復興融資の利用を(前編)」

39:「被災された方は災害復興融資の利用を(後編)」

40:「預金連動型住宅ローンの注意点(前編)」

41:「預金連動型住宅ローンの注意点(後編)」

42:「3月の住宅ローン金利、長期固定金利が軒並み低下」

43:「住宅ローンを組む時に、安易な収入合算には要注意」

44:「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します(前編)」

45: 「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します(後編)」

46:「フラットの買取型と保証型の違い、何がどう違うのか」

47:「フラットが9割超融資で金利を引き上げた意味」

48:「三井住友信託銀行の住宅ローン自動返済、メリットと注意点」

49:「余分なカード信用枠は住宅ローン審査にデメリット」

50:「住宅ローン利用者の裾野を広げた「全国保証」とは?」

51:「財務省信頼失墜!増税延期と住宅ローン金利の深い関係」

52:「50年型住宅ローンのメリット・デメリット」

53:「あなどれない、JAバンクの住宅ローン」

54:「住宅ローンの返済には、ボーナス併用払いを利用すべきか」

55:「世界標準の住宅ローンとは?リコースローンとノンリコースローン」

56:「2018年4月の住宅ローン金利は低下予想」

57:「フラット35利用者への借り換えを勧誘することは禁止されています」

58:「女性専用住宅ローンを最大限活用しましょう」

59:「職業の特性によって、住宅ローンの選び方を決める方法」

60:「転勤や借り換えした時の住宅ローン控除の再適用について」

61:「2018年4月の住宅ローン金利と5月の見通し」

62:「フラットの団体信用生命保険と民間の生命保険、どちらがお得?」

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