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住宅ローン

2018.01.26

ネット銀行の審査が一般的な銀行と違う理由

ネット銀行の審査は厳しいと言われますが、これは何故なのでしょうか。

今回はこの疑問点について、ネット銀行の構造を中心に疑問点に迫ってみたいと思います。

愛知県安城市の注文住宅の工務店、ホロスホームの浅野です。

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ネット銀行は保証会社を持たない直貸である

 

一般の人々はあまり気にしない所ですが、ネット銀行はコストを抑えるために直貸という形態を取っています。

直貸とは、そのネット銀行が融資から債権管理まで全て請け負うあるいは不良債権は他社に売却する形態のことを言い、コストが抑えられる分リスクも自分達に直接降りかかってきます。

 

一方、メガバンクや大手の地方銀行などは系列の保証会社が債権管理を請け負うため、融資において直貸ほどのリスクはありません。

直貸か保証会社を利用しているかは、住宅ローンを実行した時に登記される抵当権(自宅を競売する権利)の名義人で判断出来ます。

抵当権者が銀行であれば直貸、保証会社であれば直貸ではありません。

 

保証会社を利用しているメガバンクや大手の地方銀行などは、仮に延滞が発生して保証会社に代位弁済(代わりに弁済してもらうこと)してもらうことを想定して、最初から抵当権者が保証会社になっているのです。

なおフラットを提供する住宅金融支援機構は政府系金融機関という立場もあって直貸ではありませんが、抵当権者は住宅金融支援機構となっています。

しかし、住宅金融支援機構も延滞が発生すると系列の保証会社に代位弁済します。

 

このように、代位弁済先が決まっているかどうかは、銀行の融資姿勢に大きく影響します。

系列の保証会社は融通が利く債権回収のプロフェッショナルですから、それらを持たないネット銀行は必然的に融資に慎重になってしまうのです。

 

顧客審査が形式的になってしまう理由

 

そして、ネット銀行の最大の欠点は顧客から提出された必要書類でしか審査を行わないため、型にはまっていない面倒な案件は却下してしまうということです。

これは上記で述べたように、リスクも自分達で負わなければならないため、審査基準が企業名に偏り、個人を個別に審査できていないことをものがたっています。

現に、ご主人が自営業、奥様が有名企業の案件をネット銀行に出した所、否決となりました。

しかし、どう考えても問題ない案件だったため、メガバンクの1つに紹介すると、予想通りに満額回答となりました。

実際にこのようなことが起きていることを考えると、ネット銀行は大切な顧客をかなり逃していることになります。

最低金利は確かに低いかもしれませんが、これが適用されるのは大企業勤務の優良個人のみと考えておくのが賢明です。

過度な期待は、持たないことです。

 

新築や中古では業者に嫌がられる。利用するなら借り換えで

 

また融通が利かないのもネット銀行の困った所です。

新築であれば中間資金、中古住宅の仲介であれば迅速性が求められますが、残念ながらどちらにも対応していません。

1度、中古住宅の売買で決済日の変更があり、買主がこだわっていたネット銀行は当然ながら対応できず。

メガバンクの担当者に泣きつき、何とか間に合ったという事例があります。

この買主は仲介業者が嫌がっているにもかかわらず金利の低さに固執したため、不動産売買で1番大切な信用を失墜する所でした。

 

一方で、ネット銀行が得意な分野が借り換えです。

借り換えはあくまで個人とネット銀行しか関係せず、登記なども利害関係ある第三者は登場しないので、お互いマイペースで進めることが出来ます。

また、ネット銀行は過去の返済実績を参照出来るので、大企業勤務かつ優良個人でなくても融資を受けられる可能性は高まります。

 

まとめ

 

金利の低さにこだわる理由もわかりますが、ネット銀行の最低金利が適用されるのはほんの一握りの優良個人です。

金利だけにこだわらず、第三者のアドバイスも参考にされてはいかがでしょうか。

 

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1:安心できる住宅ローンの借入限度額はどれくらいなのか

2:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(上編)

3:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(中編)

4:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(下編)

5:住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

6:住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう!

7:住宅ローン控除を最大限活用する(前編)

8:住宅ローン控除を最大限活用する(後編)

9:一部繰上返済制度を活用して総返済額を減らす

10:平成30年(2018年)の住宅ローン金利動向を予測する

11:最初のローンが肝心、借り換えをお勧めできない理由

12:住宅ローンの返済が苦しくなったら迷わず相談

13:個人信用情報機関を正しく理解しましょう

14:「平成30年(2018年)は住宅購入最後のチャンス(前編)」

15:「平成30年(2018年)は住宅購入最後のチャンス(後編)」

16:「共働き夫婦におすすめの住宅ローンの「デュエット」とは?」

17:「変動金利と固定金利の良いとこどりのミックスプランとは?」

18:「住宅ローンの新規では変動と固定どちらが多いのか」

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26:「変わり始めた住宅ローン勢力図。メガバンクVS地方銀行」

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