住宅ローン

平成30年7月豪雨は、西日本を中心に甚大な被害を及ぼし、住宅も損傷しました。

住宅ローンを完済していれば、新たに住宅を再建したり、補修したりする方法が考えられますが、住宅ローン返済中の場合はどうなるのでしょうか。

今回は、住宅ローン返済中、災害により、住宅が損傷した場合の対応策を考えます。

住宅ローン返済中の被害は火災保険で担保

まず、住宅ローンを組むときには、火災保険に加入することが必須となっています。

これは、貸し手である金融機関が、担保となっている住宅が損傷したときの損失を、火災保険金で賄うためです。

そのため、金融機関からは、住宅ローンの残債以上、住宅の時価額未満の火災保険に加入することが求められます。

この条件に合致する、火災保険に加入してもらうことで、金融機関は全額を回収出来ます。

その火災保険ですが、2015年9月末までは、住宅ローンの返済期間に合わせて、35年間などの一括契約が出来ました。

火災保険料は、長期係数といって、期間が長くなればなるほど、火災保険料の割引率が高くなる制度だったので、

ほとんどの方は住宅ローン契約時に、火災保険の長期契約を締結することで、火災保険の掛け忘れを防ぐことが出来ました。

しかし、損害保険各社が、日本の災害リスクを長期に渡って算出することが不可能として、

2015年10月以降は最長契約期間が10年間に制限され、以後は更新する制度に変更になりました。

同時に、火災保険料も3～5％値上げされました。

（火災保険料は来年にも再値上げされるとの報道もあります）

最長10年更新になったことで、火災保険料が実質的に値上げになったことに加え、

火災保険料の掛け忘れが生じるリスクが出てきました。

最初の契約の時は、きちんと火災保険を契約しても、更新時は必ず漏れが生じます。

一般的な相場として、30坪程度の新築戸建の場合、10年契約で20万円弱の火災保険料が必要になります。

しかし、家計のライフプラン的に、一度に20万円弱を用意できない場合もあります。

そして不幸にも、火災保険を付保していない状態で災害にあった場合、住宅ローンがそのまま残り、

住宅を再建しようにも2重ローンとなり、住宅の再建が進まない要因になります。

 

火災保険対象外のリスクにどう対処すべきか

平成30年7月豪雨は、火災保険をきちんと付保していれば、住宅ローンは火災保険金により完済され、従前の住宅ローンは残りません。

しかし、火災保険で保障されない、地震・噴火・津波を原因とする、火災・損壊・埋没・流失に遭遇した場合は、どうすればよいのでしょうか。

これを解決するのが地震保険です。

しかし、地震保険の補償額は、法律によって、主契約である火災保険の保険金額の30～50％の範囲で、

かつ居住用建物の場合は、上限が5,000万円と定められています。

また、5年ごとの更新しかなく、地域によって保険料に差があるため加入率は低く、東海地方では東海地震などが意識されているものの、

愛知県で40.3％、岐阜県で34.6％、三重県で27.9％などとなっています。（2016年度、全国平均は30.5％）

ただし、火災保険対象外のリスクであっても、住宅ローンを完済する方法は存在します。

現在は方法が限られますが、三井住友銀行が提供している、自然災害時返済一時免除特約付き住宅ローン（残高保障型）で住宅ローンの50％を免除してもらい、

残りを火災保険の50％に制限されている、地震保険金で支払う方法です。

この三井住友銀行の自然災害特約に関しては、このコラムの22回目で詳しく解説していますので、ご覧頂けたらと思います。

 

住宅再建には災害復興住宅融資を利用する

ここまでは、従前の住宅ローンがどうなるか解説してきましたが、住宅が損傷している場合、住宅を再建するか補修する必要があります。

ここで活用して頂きたいのが、住宅金融支援機構が提供する、災害復興住宅融資です。

再建の場合は、り災証明書が全壊である必要がありますが、申出書を提出することで、大規模半壊や半壊でも融資を受けられる可能性があります。

（補修の場合はり災証明書の程度は問いません）

災害復興住宅融資の特徴は、政府からの補給金が提供されているため、極めて低い利率で融資を受けることが出来ることです。

ちなみに6月の全期間固定金利は、基本融資額が年0.55％、特例加算額が年1.45％です。また、融資手数料も無料です。

災害復興住宅融資に関しても、38と39回目のコラムで詳しく解説していますので、ご覧頂けたらと思います。

 

まとめ

災害が発生して、住宅再建や補修までたどり着くには、様々な困難が待ち受けています。

第一歩を踏み出すのは容易ではありませんが、その第一歩を踏み出して頂けることを願っています。

 

 

 

住宅ローンについてのコラム一覧

 

１：安心できる住宅ローンの借入限度額はどれくらいなのか

２：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（上編）

３：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（中編）

４：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（下編）

５：住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

６：住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう！

７：住宅ローン控除を最大限活用する(前編）

８：住宅ローン控除を最大限活用する(後編）

９：一部繰上返済制度を活用して総返済額を減らす

１０：平成30年（2018年）の住宅ローン金利動向を予測する

１１：最初のローンが肝心、借り換えをお勧めできない理由

１２：住宅ローンの返済が苦しくなったら迷わず相談

１３：個人信用情報機関を正しく理解しましょう

１４：「平成30年（2018年）は住宅購入最後のチャンス（前編）」

１５：「平成30年（2018年）は住宅購入最後のチャンス（後編）」

１６：「共働き夫婦におすすめの住宅ローンの「デュエット」とは？」

１７：「変動金利と固定金利の良いとこどりのミックスプランとは？」

１８：「住宅ローンの新規では変動と固定どちらが多いのか」

１９：「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」

２０：「親の贈与を受ける場合のメリットとデメリット」

２１：「長期優良住宅の家づくりをするときに適した住宅ローン」

２２：「住宅ローンを組む時に「自然災害特約」は付けるべきか」

２３：「住宅ローン審査もアプリの時代へ」

２４：「ネット銀行の審査が一般的な銀行と違う理由」

２５：「ライフプランに合わせられる、新生銀行の住宅ローン」

２６：「変わり始めた住宅ローン勢力図。メガバンクVS地方銀行」

２７：「変動金利の金利上昇ルール「５年ルール」と「１２５％ルール」とは」

２８：「日銀展望レポートから見る、今後の住宅ローン金利動向」

２９：「フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう」

３０：「2月の住宅ローンは固定金利が大幅上昇！今後の行方は？」

３１：「銀行が勧める、短期固定金利の住宅ローンの危険性」

３２：「イオンをよく利用する人はイオン銀行が便利でお得？」

３３：「ゆうちょ銀行の住宅ローン利用には注意が必要」

３４：「世界同時株安NYダウは過去最大の下落！住宅ローン金利に与える影響は？」

３５：「ライフプランに合わせた住宅ローンの返済額の作り方」

３６：「住宅ローンを抱えて離婚したらどうすればいい？」

３７：「住宅ローンを組む事が不安な方にオススメの制度」

３８：「被災された方は災害復興融資の利用を（前編）」

３９：「被災された方は災害復興融資の利用を（後編）」

４０：「預金連動型住宅ローンの注意点（前編）」

４１：「預金連動型住宅ローンの注意点（後編）」

４２：「3月の住宅ローン金利、長期固定金利が軒並み低下」

４３：「住宅ローンを組む時に、安易な収入合算には要注意」

４４：「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します（前編）」

４５：「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します（後編）」

４６：「フラットの買取型と保証型の違い、何がどう違うのか」

４７：「フラットが9割超融資で金利を引き上げた意味」

４８：「三井住友信託銀行の住宅ローン自動返済、メリットと注意点」

４９：「余分なカード信用枠は住宅ローン審査にデメリット」

５０：「住宅ローン利用者の裾野を広げた「全国保証」とは？」

５１：「財務省信頼失墜！増税延期と住宅ローン金利の深い関係」

５２：「50年型住宅ローンのメリット・デメリット」

５３：「あなどれない、JAバンクの住宅ローン」

５４：「住宅ローンの返済には、ボーナス併用払いを利用すべきか」

５５：「世界標準の住宅ローンとは？リコースローンとノンリコースローン」

５６：「2018年4月の住宅ローン金利は低下予想」

５７：「フラット３５利用者への借り換えを勧誘することは禁止されています」

５８：「女性専用住宅ローンを最大限活用しましょう」

５９：「職業の特性によって、住宅ローンの選び方を決める方法」

６０：「転勤や借り換えした時の住宅ローン控除の再適用について」

６１：「２０１８年4月の住宅ローン金利と5月の見通し」

６２：「フラットの団体信用生命保険と民間の生命保険、どちらがお得？」

６３：「5月の住宅ローン返済には要注意」

６４：「自営業者の方の、上手な住宅ローンの組み方」

６５：「住宅ローンキーワード：第一回・抵当権」

６６：「２０１８年（平成３０年）5月の住宅ローン金利と6月の見通し」

６７：「住宅ローン利用者が選ぶ金利タイプ」

６８：「住宅ローンキーワード：第２回・抵当権連帯債務者と連帯保証人の違い」

６９：「住宅ローン利用時の共有名義の注意点」

７０：「最近注目されている、リバースモーゲージとは」

７１：「住宅ローンキーワード：第３回・住宅ローンキーワード、今回は保証会社」

７２：「住宅ローンと新車購入の深い関係」

７３：「6月の住宅ローン金利と7月の見通し」

７４：「住宅ローンキーワード：第４回・借入可能額」

７５：「住宅ローンキーワード：第５回・モーゲージバンク」

７６：「住宅ローン返済中の災害対策」←今回のコラム

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