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住宅ローン

2018.05.27

住宅ローン利用時の共有名義の注意点

最近は共働き世帯が増えた関係で、住宅ローンにおいても夫婦での収入合算や、ペアローンの利用が増えています。

しかし、夫婦での収入合算やペアローンの利用において、避けて通れないのが共有名義の問題です。

これも、金融機関で質問しても明確な回答が得られず、曖昧なままにしているご家庭が多いように感じます。

そこで今回は、共有名義について解説していきます。

家族と家

共有名義の基本は誰がどれだけ出資したか

共有名義で問題になるのは、持分割合をどのようにするかです。

例えば、2,000万円の自宅を新築した場合、ご主人と奥様がそれぞれ1,000万円負担した場合、共有名義の持分割合は1:1となります。

これが住宅ローンに変わっても考え方は同じで、ご主人と奥様がそれぞれ1,000万円のペアローンを組んだ場合、負担割合を持分割合に置き換えて、同じように共有名義の持分割合は1:1となります。

なお、混同しがちですが、ペアローンはそれぞれが単独債務者となるので、抵当権は同順位で2つ設定します。

一方、フラットの収入合算は連帯債務者となりますので、抵当権は1つの設定となり、持分割合は頭金や年収の割合などによります。

この基本的な考え方が理解できれば、後はいくらでも応用が効きます。

ご主人が1,500万円の住宅ローン、奥様名義の預金から500万円負担した場合、共有名義の持分割合はご主人3:奥様1となります。

また、ご主人のお父様から、500万円の出資を受けた場合、ご主人が1,500万円の住宅ローンを組んだとして、共有名義の持分割合はご主人3:ご主人のお父様1となります。(贈与ではありません)

なお、結婚後にどちらの名義にしろ、夫婦で貯めた預貯金は夫婦の共有財産となるため、この資金を利用しても普通の頭金になるだけで、共有名義の持分割合について心配する必要はありません。

 

住宅ローン控除では共有名義が有利に

共有名義は、相続などのときに厄介になることもありますが、ペアローンなどの場合は、共有名義にしなければなりません。

しかし、共有名義のメリットとして、ご主人と奥様が共働きの場合は、共に住宅ローン控除を受けられるというメリットがあります。

例えば、現在の住宅ローン控除の上限は、期間は10年、控除率は1%、最大控除額は40万円です。(認定長期優良住宅などでは50万円)

ここで、2,000万円の自宅を新築した場合の、専業主婦世帯(ご主人単有)と共働き世帯(ご主人1:奥様1の共有)で比較してみましょう。

年収600万円の専業主婦世帯:1年目は年末残高が1,800万円とすると、控除率1%を掛けて、控除額は18万円。

ここで、年収600万円のおおよその所得税額は20.5万円、住民税額は31万円ですので、所得税は20.5万円−18万円=2.5万円で済みます。

年収400万円の共働き世帯:1年目は年末残高が1,800万円とすると、控除率1%を掛けて、控除額は18万円。

ここで、持分割合が同じなのでお互いに受けられる控除額は9万円となります。

年収400万円のおおよその所得税額は8.56万円、住民税額は17.9万円ですので、所得税額は8.56万円−9万円=−0.44万円となります。

これで所得税はかからなくなりましたが、引き切れない分は住民税に13.65万円まで繰り越せるので、さきほどの0.44万円を住民税に組み入れて、住民税額は17.9万円−0.44万円=17.46万円となります。

つまり、世帯年収では共働き世帯の方が高いにもかかわらず、所得税額はゼロになり、住民税額も減らせます。

 

共有名義と贈与税の密接な関係

ここまで、住宅ローン関係の共有名義について解説してきましたが、注意したいのが贈与税の問題です。

贈与税の基礎控除(年間110万円)と「住宅取得資金の贈与税の非課税」の範囲内であれば、贈与税はかかりませんので、頭金と同様に考えて問題ありません。

しかし、この範囲内をオーバーした場合、贈与税を払うか、上記のお父様が出資した場合のように、共有名義にする必要があります。

しかし、家族のマイホームなので、出来れば親族との共有は避けたいという理由で、この辺りの資金関係を曖昧にしてしまう方も多いのが現実です。

この辺りは難しい問題ですが、住宅の購入や売却は大金が動くため、税務署も目を光らしているのも事実です。

心配して暮らすのであれば、きっちりと贈与税を支払うか、共有名義にするなどの対策を取っておくことをお勧めします。

 

 

 

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