住宅ローン

住宅ローンを利用しようと考えた人は、まず自分達がどの程度借りることが出来るのか、すなわち借入可能額はどの程度なのかに最も関心が高まります。

ただし、この借入可能額の算出方法は金融機関によって差があり、また借入可能額が借入額になる訳でもありません。

今回は、この借入可能額について整理していきたいと思います。

借入可能額の算出方法

借入可能額の算出方法で知っておいて頂きたいのは、借入可能額の算出にあたって金融機関が適用する金利は、審査金利と呼ばれる高めの金利を適用する金融機関と、実際に貸し出す金利をそのまま適用する金融機関があることです。

少し前までは、住宅金融支援機構のフラットを除いてほとんどの金融機関が、審査金利と呼ばれる高めの金利を使って借入可能額を算出していました。

これは、高めの審査金利をあえて適用することで、将来の金利上昇リスクにも耐えられる借入可能額を算出するためでした。

しかし、金融機関の間で金利引き下げ競争が激化し、日本の金融環境も極めて緩和的な状態が維持されたことから、融資実績を高めるために、特に地方銀行などは審査金利の利用をやめ、貸出金利で借入可能額を算出するようになりました。

審査金利がどの程度なのかは、どの金融機関も公にはしていませんが、一般的には4％程度と言われています。一方、貸出金利は1％程度ですから、どの金利を適用するかで借入可能額に大きな差が生まれました。

実際に、審査金利4％と貸出金利1％で借入可能額がどの程度変化するのか、シミュレーションで見ていくことにしましょう。

 

具体的にシミュレーション

前提条件：年収500万円、返済期間35年、元利均等返済（ボーナス増額返済はなし）

審査金利4％の借入可能額：3,293万円

貸出金利1％の借入可能額：5,166万円

適用金利を変えただけで、約1,873万円の差が生じました。

 

借入可能額はあくまで目安と考える

上記のシミュレーション結果をご覧になって、どのように感じられたでしょうか。年収500万円の人が、貸出金利1％では5,000万円以上の借入が可能になることに、違和感を感じる人の方が多いように感じます。

一方、審査金利4％では3,000万円程度の借入可能額となり、この金額辺りが限度額のようにも感じます。

当然ながら、貸出金利1％で5,000万円の借入可能額が算出されたとしても、勤務先や購入物件などを加味するため、5,000万円の借入は難しいと思いますが、その近辺の金額であれば、融資する金融機関もあるということです。

ただし、実際に5,000万円弱の住宅ローンを組んだ場合、毎月返済額がかなりの金額に上るため、住宅ローンを利用するというよりも、住宅ローンに追われる感覚が強くなる可能性が高いでしょう。

これでは何のために、マイホームを購入したのか、よくわからなくなります。

 

借入可能額は必ず審査金利で試算を

このように、ここまで貸出金利が下がってしまうと、貸出金利だけで借入可能額のシミュレーションを行うと、実態にそぐわない、多額の借入可能額が算出されてしまいます。

従って、通常の金融機関が利用している、審査金利4％という数字で、再度シミュレーションを行うことをお勧めします。

そして、実際に物件を探すときは、審査金利4％で出た借入可能額の範囲内で抑えるようにするのが賢明です。この借入可能額であれば、金融機関の理解も得やすく、住宅ローンも組みやすくなるでしょう。

よく、住宅ローン破綻の原因は何かと話題になりますが、最終的には無理な借入によるオーバーローンに他なりません。

審査金利4％を上手く活用して、無理のない範囲内で、住宅ローンを組んでいただけたらと思います。

 

 

 

住宅ローンについてのコラム一覧

 

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２：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（上編）

３：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（中編）

４：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（下編）

５：住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

６：住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう！

７：住宅ローン控除を最大限活用する(前編）

８：住宅ローン控除を最大限活用する(後編）

９：一部繰上返済制度を活用して総返済額を減らす

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１１：最初のローンが肝心、借り換えをお勧めできない理由

１２：住宅ローンの返済が苦しくなったら迷わず相談

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