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住宅ローン

2018.02.11

ライフプランに合わせた住宅ローンの返済額の作り方

住宅ローンを組むとき、既に家族のライフプランは、おおよそ定まっているはずです。例えば、まだ若いご夫婦でお子様が小さい場合、住宅ローンの返済額はお子様の教育費がかかるまで多くし、その後は少なくすることが理想的です。

また、中年のご夫婦の場合、定年までの住宅ローン返済額が多くても、定年後は返済額を少なくするのが理想的です。このように、理想的な返済プランが立てられれば良いのですが、現実の住宅ローンは基本的に全期間同じ返済額です。

今回は住宅金融支援機構のフラット20とフラット35を組み合わせて、上記のような理想的な返済プランを立てる方法をご紹介します。

木の家

フラット20とフラット35を組み合わせるという発想

上記のような返済プランを作成するには、どうすればよいでしょうか。ここで活躍するのが、返済期間を最長20年間に抑え、金利も低いフラット20と返済期間を最長35年間とし、金利も標準的なフラット35を組み合わせて借りる方法です。

フラット20とフラット35を組み合わせて借りることで、フラット20の返済期間が終わるまでは、フラット35の返済額が合計されるため、毎月の返済額は多くなりますが、フラット20の返済が終わった後は、フラット35の返済だけで良いため、毎月の返済額は減少します。

つまり、フラット20とフラット35を組み合わせることで、上記のような返済プランが実現出来ます。フラットを提供する住宅金融支援機構も、この組み合わせ方法をダブルフラットとして、定型化した商品としてPRしています。

しかし、実際にどの程度の金額になるのかが、わかりにくかったかもしれません。そこで、ダブルフラットのパンフレットを一部引用しつつ、具体例でご紹介します。

 

具体的な事例でダブルフラットの活用方法を見ていきましょう

例1:現在32歳のご主人、お子様は0歳。子供の学費が多くなる時期の返済額を減らして、学費を確保したい。

前提条件:借入額は3,000万円、金利は2月の最も多い金利(フラット20で年1.320%、フラット35で年1.400%、共に団信あり)、元利均等返済でボーナス返済なし、融資率9割以下

この場合、お子様が高校に入学するまでの15年返済をフラット20で、35年返済をフラット35で組み合わせると、理想的な返済プランが可能です。

フラット20で1,000万円を借入、15年返済 毎月6.2万円 総返済額 1,103万円、フラット35で2,000万円を借入、35年返済 毎月6.1万円 総返済額 2,531万円 総返済額の合計 3,634万円

時系列で考えると、借入開始からお子様が高校に入学するまでは、フラット20とフラット35の返済額を合計して毎月12.3万円、しかし高校入学後はフラット35の返済のみなので毎月6.1万円で済みます。

 

例2:現在40歳のご主人、60歳で定年を迎えます。定年までに、なるべく住宅ローンの残高を減らしたい。

前提条件:借入額は3,000万円、金利は2月の最も多い金利(フラット20で年1.320%、フラット35で年1.400%、共に団信あり)、元利均等返済でボーナス返済なし、融資率9割以下

この場合、ご主人が定年を迎えるまでの20年返済をフラット20で、35年返済をフラット35で組み合わせると、理想的な返済プランが可能です。

フラット20で1,500万円を借入、20年返済 毎月7.2万円 総返済額 1,708万円、フラット35で1,500万円を借入、35年返済 毎月4.6万円 総返済額 1,899万円 総返済額の合計 3,607万円

時系列で考えると、借入開始からご主人が定年を迎えるまでは、フラット20とフラット35の返済額を合計して毎月11.8万円、しかし定年退職後はフラット35の返済のみなので毎月4.6万円で済みます。

このように、どちらの返済プランも、相談者の意に沿った返済額となっています。フラット35の1本でも良いですが、一部繰上返済する予定がない場合などは、ダブルフラットの利用が効果的です。

 

注意点は2本のフラットを利用するので諸費用が2倍かかること

ダブルフラットはメリットも多いのですが、あくまで必要金額を2つのローンで別けるという発想です。従って、2本のローン契約になりますので、金銭消費貸借契約や抵当権設定もそれぞれ必要になります。結果的に、諸費用が通常に比べて2倍かかる点には留意しておきましょう

 

まとめ

フラット20とフラット35を組み合わせるという発想は、なかなか良いと感じました。フラット20の低金利、フラット35の長期という、いいとこ取りが出来ます。ライフプランが固まっている方に、お勧めしたい返済プランです。

 

ホロスホームでは、住宅ローンのご相談も無料で受け付けております。お気軽にご相談下さい!

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【目次:住宅ローンコラム】

1:安心できる住宅ローンの借入限度額はどれくらいなのか

2:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(上編)

3:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(中編)

4:住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか(下編)

5:住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

6:住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう!

7:住宅ローン控除を最大限活用する(前編)

8:住宅ローン控除を最大限活用する(後編)

9:一部繰上返済制度を活用して総返済額を減らす

10:平成30年(2018年)の住宅ローン金利動向を予測する

11:最初のローンが肝心、借り換えをお勧めできない理由

12:住宅ローンの返済が苦しくなったら迷わず相談

13:個人信用情報機関を正しく理解しましょう

14:「平成30年(2018年)は住宅購入最後のチャンス(前編)」

15:「平成30年(2018年)は住宅購入最後のチャンス(後編)」

16:「共働き夫婦におすすめの住宅ローンの「デュエット」とは?」

17:「変動金利と固定金利の良いとこどりのミックスプランとは?」

18:「住宅ローンの新規では変動と固定どちらが多いのか」

19:「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」

20:「親の贈与を受ける場合のメリットとデメリット」

21:「長期優良住宅の家づくりをするときに適した住宅ローン」

22:「住宅ローンを組む時に「自然災害特約」は付けるべきか」

23:「住宅ローン審査もアプリの時代へ」

24:「ネット銀行の審査が一般的な銀行と違う理由」

25:「ライフプランに合わせられる、新生銀行の住宅ローン」

26:「変わり始めた住宅ローン勢力図。メガバンクVS地方銀行」

27:「変動金利の金利上昇ルール「5年ルール」と「125%ルール」とは」

28:「日銀展望レポートから見る、今後の住宅ローン金利動向」

29:「フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう」

30:「2月の住宅ローンは固定金利が大幅上昇!今後の行方は?」

31:「銀行が勧める、短期固定金利の住宅ローンの危険性」

32:「イオンをよく利用する人はイオン銀行が便利でお得?」

33:「ゆうちょ銀行の住宅ローン利用には注意が必要」

34:「世界同時株安NYダウは過去最大の下落!住宅ローン金利に与える影響は?」

35:「ライフプランに合わせた住宅ローンの返済額の作り方」←今回のコラム

36:「住宅ローンを抱えて離婚したらどうすればいい?」

37:「住宅ローンを組む事が不安な方にオススメの制度」

38:「被災された方は災害復興融資の利用を(前編)」

39:「被災された方は災害復興融資の利用を(後編)」

40:「預金連動型住宅ローンの注意点(前編)」

41:「預金連動型住宅ローンの注意点(後編)」

42:「3月の住宅ローン金利、長期固定金利が軒並み低下」

43:「住宅ローンを組む時に、安易な収入合算には要注意」

44:「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します(前編)」

45: 「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します(後編)」

46:「フラットの買取型と保証型の違い、何がどう違うのか」

47:「フラットが9割超融資で金利を引き上げた意味」

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