コラム

これは注文住宅や、完成まで時間がかかる、新築マンション購入で生じる問題です。

当然ながら、先に契約を交わすのですが、住宅ローンに関する実質的な審査はまだ行われていません。

ここで、住宅購入者としては、購入した住宅に思いが募り、新車や家具・家電などを何にしようかと、幸せな時間を過ごすことになります。

そして、住宅完成まで待てずに、先に新車をローンで買ってしまう方が多数いらっしゃいます。これが、後から住宅ローンの審査に影響するなどと考えずに・・・

今回は、何故先に新車を購入するのがマズイのか、その理由について解説していきます。

 

先に新車を買ってしまう人の言い訳

確かに、注文住宅では住宅が実際に完成するのに1年弱、新築マンションに至っては入居開始まで2年弱かかる物件も多数あります。

そして、住宅完成間近では住宅関係の事で頭がいっぱいになるので、出来ることから片付けていきたいという思いも理解できます。

特に、車に関しては、自分の気に入った車を見つけた場合、住宅完成を待たなくても、大きな差はないと考えがちです。

そして現在は、車の数年後の価値を自動車ディーラーがある程度保証する、残価設定型の自動車ローンが急速に普及したおかげで、以前よりワンクラス上の車種も選択できるようになりました。

このように、住宅完成まで新車購入を待てない誘惑が、到るところにあるのも事実で、この誘惑に負けてしまう人が多いのです。

 

先に新車を購入すると何が問題なのか

新車購入が現金一括であれば、特に問題はありませんが、その場合は住宅購入後に充分な流動性預金を確保しているか、確認するようにして下さい。

そしてほとんどの方は、住宅完成時に様々な支出が重なることを考慮して、残価設定型などの自動車ローンを利用することになります。

ここで、金融機関に提出する審査書類の時期が、住宅ローンに悪影響を及ぼします。

通常は、住宅メーカーと契約を交わす前に、金融機関に事前審査という形で承認を貰います。

ここで、自動車ローンは存在していません。

次に、金融機関に本審査という形で審査を受けたときに、事前審査では無かった、自動車ローンの債務が乗っかってしまうのです。

年収が高く、返済負担率（年間返済額÷年収✕100）が元々低い方であれば問題ないかもしれませんが、新築住宅に合わせた新車は高級車になることが多く、この自動車ローンが返済負担率を高めてしまうのです。

金融機関では、一定の返済負担率に抑える独自の基準がありますし、フラット３５などは年収400万円未満の世帯では30％以下、年収400万円以上の世帯では35％以下が基準になると公にしています。

つまり、住宅ローンと自動車ローンにより返済負担率が上昇し、最悪の場合は「減額承認」などの措置が取られることもあります。

 

実際に国産高級車でシミュレーション

年収350万円の方が、金融機関の審査金利4％、35年返済で計算した場合の借入可能額は1,976万円になりますので、借入額は総額で1,950万円とします。

借入額を1,950万円とした場合で、貸出金利2％のフラット３５で計算すると、毎月返済額6.5万円、年間返済額は6.5万円✕12ヶ月で78万円となります。

仮に、自動車ローンが無い、この状態での返済負担率は78万円÷350万円✕100＝22.2％となり、上記のフラット３５の年収400万円未満の世帯基準30％を下回ります。

ここで、トヨタの最高級ミニバンであるアルファードを住宅完成前に購入していた場合、現金支払い総額は416万円程度となります。

ただし、ここで残価設定型の36回払いを利用すると、35回までは毎月返済額4.16万円、最終回に174万円程度を支払えば良くなります。

つまり、車の年間返済額は4.16万円✕12ヶ月で49.92万円となります。

従って、最終的な返済負担率は（78＋49.92）万円÷350万円✕100＝36.5％となり、上記のフラット３５の年収400万円未満の世帯基準30％を上回るので、減額承認が避けられません。

また、金融機関によっては、残価設定型ローンの残価部分も債務とみなして、同じ金利と期間で計算し直す所もあり、この場合はさらに自動車ローンの占める割合が大きくなります。

 

この問題の解決策

この問題を解決するのは簡単です。

実際に住宅が完成し、住宅購入に伴う諸費用や家具・家電などを整えた後、余裕があれば新車を購入すれば良いのです。

まずは住宅を最優先する気持ちを大切にして下さい。

 

ホロスホームでは、お客様一人ひとりのライフプランに合わせた住宅ローンのご提案もしております。

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