コラム

住宅ローンを契約するときは、ネット銀行などを除いて、保証会社との保証委託契約を締結します。

しかし、なぜ保証会社と契約しなければならないのか、その理由などを明確に理解している方は少ないようです。

今回の住宅ローンキーワードは、その存在がわかりにくい、保証会社について解説します。

住宅ローン保証会社の役割とは

住宅ローン契約においては、保証会社に保証してもらうため、金利上乗せタイプでは＋0.2％程度、一括前払いタイプでは50〜100万円程度が必要になります。

では、このような負担をかけてまで、保証会社に保証してもらう理由は何なのでしょうか。

簡単に言えば、住宅ローン契約で債務者となった顧客が、住宅ローン返済を延滞したり、返済不能に陥った時、金融機関が直接損失を負わないためです。

つまり、金融機関は延滞が長引いている案件や、返済不能に陥っている案件を、保証会社に代わりに一括弁済してもらうことで、金融機関本体は損失が無かったことに出来るのです。（これを法律的に「代位弁済」と言います）

従って、住宅ローンを契約したときは、誰がどの程度の損失を出すかわからないため、一律の保証料を設定することで、住宅ローン利用者に公平な負担をお願いしていることになります。

なお、自分がどこの保証会社を利用しているかは、保証委託契約書の相手先の会社名で確認出来ますし、ほとんどの金融機関では、登記事項証明書の乙区事項欄に保証会社が抵当権を設定しています。

本来は金融機関が抵当権を設定し、一括弁済してもらった後に保証会社に移すべきですが、保証委託契約先が保証会社であることや、実際に抵当権を実行するのは保証会社であることから、便宜的に保証会社が抵当権を設定する取り扱いとなっています。

 

保証会社へ移管された案件はどうなるのか

保証会社へ移管されてしまった案件は、保証会社で正常復帰への道を模索するものの、ほとんどの案件は任意売却（自ら自宅を売ることで少しでも回収率を高める）や、抵当権実行による競売により処分されます。

保証会社は、このように処分して回収率を高める努力をしますが、当然ながら移管された住宅ローンの債権全額には満たないため、その差額分を住宅ローン利用者からの保証料で賄っています。

 

保証会社でわかる、貴方の位置付け

最近、保証会社で新しい動きが出ていますので、以前のコラムでもご紹介しましたが、ここで簡単に解説します。

例えば、メガバンクや地銀などは系列の保証会社を持っているので、通常であればそこを利用します。

しかし、住宅ローンの決済においては最終的に保証会社の承諾が必要なため、承諾が降りない案件は否決となっていました。

ただし、最近は全国保証という独立系の保証会社が業績を伸ばしている関係で、メガバンクや地銀でもリスクのある案件は全国保証を使うようになりました。

これにより、従来は否決されていた人が全国保証の保証を使うことで融資を受けられることが多くなりましたが、リスク案件であるため、保証料が個別具体的に設定され、場合によっては金額が相場の倍近い事例も見受けられます。

系列の保証会社を持っているはずなのに、全国保証でしか融資できず、なおかつ保証料が高額である場合は、金融機関からリスク案件として処理されています。

この場合、本当に住宅ローンを組む必要があるのか、再考する勇気も必要です。

 

期待しない方が良い、保証料の返戻金

これは、保証料を一括前払いした場合に限られますが、借り換えなどで前の住宅ローンを結果的に完済した場合、借り換え費用を、戻し保証料で賄えるのではと期待する人がいます。

一括前払いで結構な金額を払ったのですから、その期待もわからないでもないですが、この保証料の返戻金は予想以上に少ないのが現実です。

保証会社の計算式では、元利均等返済では一定の割引率で割り引いた金額、元金均等返済では相似比を使いますが、この計算式で計算する限りは返戻金は少なくなります。

今後も、この流れは続くと考えられるので、期日前完済などを検討している人は、金利上乗せタイプを選択したほうが有利でしょう。

 

ネット銀行に保証会社が無い理由

なお、ネット銀行には保証会社がありません。

これは、低金利を実現するために、銀行自らがリスクを背負う直貸を行っているためで、それ故に審査が厳しいという現実もあります。

ただし、ネット銀行も保証料相当分を融資手数料で賄い、これは返戻する必要もないので、ネット銀行の収益源となっています。

住宅ローンを借りるときは、保証会社の存在も含めて、トータルコストで判断することが必要です。

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