コラム

日本の住宅政策は、今までの「作っては壊す」スクラップビルド型から、「良いものを長く使う」ストック活用型に転換されて来ています。

そして、それを具体化したものとして、長期にわたり住み続けられる長期優良住宅の制度を設け、法律も施行されました。

今回は、長期優良住宅に適した【フラット35】（アシューマブルローン）をご紹介したいと思います。

 

【フラット35】（アシューマブルローン）とは

 

【フラット35】は住宅金融支援機構が提供する、全期間固定型の住宅ローンであるのは、ご存知の方も多いと思います。

住宅金融支援機構は政府が全額出資しており、政府の意向に沿った住宅ローン商品を開発するのも使命です。

そして、政府が長期優良住宅という、長期間に渡り使用することを前提とする住宅を普及させようとする中、それに対応した住宅ローンとして住宅金融支援機構が開発したのが、【フラット35】（アシューマブルローン）なのです。

 

アシューマブルローンとは、金融の世界では債務承継型ローンの事を意味します。

通常の中古住宅流通では、売主と買主が物件の売買契約を結ぶと同時に、売主側に残っている住宅ローンなどの債務は残しません。

これにより買主は新たな住宅ローンを契約するのですが、買主にとって面倒なのは売買契約と住宅ローン契約が別であるため、様々な余分な費用がかかってくるということです。

一方、これが【フラット35】（アシューマブルローン）であれば、買主は住宅とともに、売主が抱えていた住宅ローンも住宅金融支援機構の同意を得て、そのまま承継できます。

 

例えば、2,500万円で販売されている築淺の長期優良住宅で、残債が2,000万円程度残っていた場合、買主は差引き500万円の頭金で住宅を取得出来て、引き継いだ住宅ローンをそのまま返済すれば良いことになります。

また、金利は買主が【フラット35】（アシューマブルローン）を契約した当時の金利を引き継げるので、特に今後住宅ローン金利の上昇が見込まれる場合でも、有利な条件を引き継げることになります。

政府の意向を受けた住宅金融支援機構としては、中古で流通する長期優良住宅が購入しやすくなることで、再活用してもらいたいようです。

 

アシューマブルローンの利用率は低い

 

今回は35年返済の【フラット35】（アシューマブルローン）の仕組みを解説しましたが、長期優良住宅を対象とした最長50年返済の【フラット50】は当初から債務承継型のアシューマブルローンです。

長期優良住宅では、債務承継型のアシューマブルローンを利用することが当初から想定されているのです。

 

債務承継型のアシューマブルローンにも課題はあります。

まず日本の中古住宅売買における商慣行として、売主は住宅ローンなどの債務をきれいにして、買主に引き渡すことが当然となっているからです。

いくら有利な金利であったとしても、他人の債務を引き継ぐことには抵抗を感じる人が多いのではないでしょうか。

また、【フラット35】（アシューマブルローン）にしても、取り扱い機関が平成29年12月1日現在24機関に限られ、モーゲージバンクや信用金庫など小さな金融機関が主体となっていることです。

やはり、【フラット35】に積極的な地方銀行などが率先して取り扱わなければ、普及にも時間がかかるような気がします。

 

まとめ

 

このように、まだまだ課題が残る【フラット35】（アシューマブルローン）ですが、長期優良住宅が普及するにつれ、売主の住宅ローンが債務承継型のアシューマブルローンであり、なおかつ売買時の金利より低かった場合、そちらを選んだ方が明らかに有利です。

将来的に住宅を手放すことも視野に入れている方は、アシューマブルタイプのフラット３５を検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

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