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2018.01.22

注文住宅には必須知識!市街化区域と市街化調整区域の違い

注文住宅を活用して快適なマイホームを建てるとき、多くの人が建物の構造や設備を重要視することでしょう。もちろん構造設備も大切ではありますが、快適なマイホームが完成するかどうかは「立地」にもあります。

 

住宅を建てるには、まず土地探しからスタートすることになります。実は、都市地域には「都市計画法」や「建築基準法」などの一定のルールが決められており、所有する土地でも自由に利用できるわけではありません。そのため、選んだ地域の土地によっては希望する建設が制限されることもあります。

 

そこで今回は、注文住宅を考えているなら必須知識となる都市計画法の「市街化区域」「市街化調整区域」の違いについてお伝えしていきます。

愛知県安城市の注文住宅の工務店、ホロスホームです。

田舎の原風景

都市計画の対象区域

市街化区域と市街化調整区域の違いを解説していく前に、その基本となる「都市計画区域」についてご紹介していきます。

 

都市計画法のうち、一定の要件に該当する市街地を含み「一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全するする必要がある地域」を“都市計画区域”として都道府県が指定します。

 

この都市計画区域は必要に応じて「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分され、区分することを線引きと呼びます。首都圏などの大都市の場合、線引きは「必ず行うもの」として義務付けられていますが、その他の区域によっては都道府県の自由なので線引きが行われていない区域もあります。

 

「用途地域」が定められる市街地区域

市街化区域とは、「すでに市街地を形成している区域、およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街地を図るべき区域」のことをいいます。わかりやすく説明するなら「発展させたい地域」ということです。

 

市街化区域の特徴として、「用途地域」が定められています。住宅を購入した経験がある人もしくは賃貸を借りた経験がある人は、「第一種住居地域」や「第一種中高層住居専用地域」といった単語に聞き覚えがあると思いますが、これは用途地域の種類を意味しています。全部で12種類ある用途地域は土地利用の用途(建てる建物)を制限するルールをいい、その区域の用途地域の種類によって建てられる建物が変わってきます。

 

例えば、第一種低層住居専用地域は建物の種類や高さが制限されるなど細かい基準があり、いわゆる“閑静な住宅”となる地域です。その一方で、第一種中層専用地域はタワーマンションなどの高層ビルが存在し、近隣商業地域は商業施設が立ち並ぶ地域となります。

 

このように市街化区域内の用途地域の種類によってその地域の「特徴」が異なるため、住む上での条件や目的に応じた選択が求められてきます。

 

「自然」が残る市街化調整区域

市街化調整区域とは、「市街地を抑制する区域」のことをいいます。当面は市街化を行わず「自然を残そう」という区域となり、田園地帯などの郊外の田舎をイメージしてもらうとわかりやすいでしょう。

 

この市街化調整区域は先ほどの市街化区域とは異なり、“原則として”用途地域が定められていません。さらに、建物を建設する際に必要な開発許可の基準も厳しく制限され、許可が下りないケースが多くなります。そのため、施設環境が乏しく住まいに適しているとはあまりいえません。

 

このような理由から市街化調整区域の地価相場は低めになっています。ただ単に「土地が安いから」という安易な気持ちで住宅用の土地を購入するのは注意が必要です。

 

買ったのは良いものの、家が建てられないことがあるので家づくりのパートナーに相談するのが大切です。

 

目的や条件にマッチした土地を選ぼう

お伝えしたように、区域の土地によって一定のルールが決められています。マイホームを建てる際は、ご家族の目的や条件に適した区域の土地を選ぶことが大切です。選ぶ土地によって理想の家づくりが出来ない事もあります。

家づくりの事までを考えて、土地選びのアドバイスをしてくれる家づくりのパートナーを探すことが何よりも土地探しには重要な事です。

もしご不明な点が出てきた場合、お気軽に注文住宅のスペシャリストである「ホロスホーム」にご相談ください。

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