コラム

これは昔からある問題なのですが、資金使途自由な事業性ローンの金利が高いため、住宅ローンを利用して住宅を購入し、それをすぐに第三者に賃貸して不労所得を得ようと考える人達がいます。

考え方自体はそれほど難しくはないのですが、この人達は住宅ローンと住宅の関係を甘く見すぎており、悪質な事案に関しては警察に詐欺罪で立件されます。

何故そこに至るのか、考えてみたいと思います。

 

住宅ローンが他のローンと比べて低金利な理由

 

住宅ローンと資金使途自由な事業性ローンを比べた時、現在でも住宅ローンが0〜1％台なのに対し、事業性ローンは7〜10％台です。

また、借入れ金額も数千万単位と大きくなるため、総返済額の差で見ると3〜5倍程度は違います。

既に住宅を所有し、不労所得を得ようと考えた時、当初から第三者賃貸する目的でも、事業性ローンで住宅を購入していては返済に追われ、むしろ借金が膨らむだけです。

こうした理由から、住宅ローンに転用しようとする人達が現れます。

では逆に住宅ローンは何故、ここまで低金利でお金を貸してくれるのでしょうか。

これは、住宅ローンを専門に扱う政府機関である住宅金融支援機構が存在しているように、住宅とはただ不労所得の対価として存在している訳ではなく、人々が健康で文化的な生活を送るための礎であるからです。

故に、出来るだけ住宅を取得しやすくするために、政府機関の住宅金融支援機構が低金利を提供することで、他の民間金融機関にも同程度の金利で提供するように良くも悪くも圧力をかけているのです。

ただ、これは日本に限った政策ではなく、多くの先進国には住宅金融支援機構と同じ役割を担う政府機関が存在します。

 

住宅ローンでの第三者賃貸は固く禁止されています

 

上記のような理念で提供されている住宅ローンは、当然ながら住宅を取得する人々が住むためのものです。

これは住宅ローンを借りるときに交わす、金銭消費貸借契約書（金消）にもはっきり書かれており、万が一にも勝手に第三者賃貸した場合はすぐに残債を全額返済しなければなりません。（金融機関側が延滞解消のためやむを得ないと認めた場合を除く）

 

不思議と第三者賃貸がばれてしまう理由

 

「ばれなければ大丈夫」と安易な気持ちで、住宅ローンを悪用する人達がいるのも事実です。

ただ、これが不思議とほぼ100％バレます。

1番多いのが金融機関に対するタレコミです。

第三者賃貸している人も後ろめたい気持ちがあるのか、なかなかうまくその街に溶け込めなかったり、その街にそぐわない雰囲気の人が多いです。

また、金融機関側でも定期的に本人が住んでいるかの調査をしており、これでバレることもあります。

 

また、金融機関の担当者は第三者賃貸が早期に発生した場合、それはその金融機関の審査ミスとなるため、既に契約段階から不自然な言動の顧客はマークされ、融資後の調査も厳しくなります。

何か後ろめたい気持ちがある人は、金融機関の担当者が見ればわかってしまうものです。

金融機関を騙そうとしても、それほど甘くはありません。

 

第三者賃貸は犯罪者になる覚悟が必要です

 

第三者賃貸が発覚した場合、金融機関はまずどの程度悪質なのかを調査します。

例えば、当初は本人が自宅に住んでいたけれども、延滞気味になりやむを得ず自分達は安い賃貸に引っ越し、第三者賃貸することで何とか延滞を解消したかった。

この場合、延滞の原因がやむを得ない理由であれば、情状酌量の余地ありとして、それほど重いペナルティーは課さないことも考えられます。

 

しかし、当初から第三者賃貸する目的で住宅ローンを借り、実際に第三者賃貸で不労所得を得ていた場合、刑法的には詐欺罪の構成要件を充足することになり、金融機関に刑事告訴されることになります。

住宅ローンが悪用された時のニュースは、これを組織的に行っていた場合などで、反社会的勢力に近い人物が指揮している場合が多いです。

 

転勤の場合

 

最初から賃貸に出すつもりでなくても、やむを得ず賃貸に出す必要が出て来る可能性もあります。

転勤がそれに当たると思います。

 

転勤の場合は、現在借りている金融機関に会社の辞令などを添付して「転勤届け」を出すことで、特例的に賃貸が認められています。

ただし、これも先に出してから、賃貸に出すか、空き家にするかを考えます。

1度賃貸に出すと、借り主の権利が強くなるので、期限を区切った定期借家などを勧められると思います。

なお、この期間は自分達が住んでいないので住宅ローン控除は認められません。

 

まとめ

 

ここまでの文章を読んで厳しく感じたかもしれませんが、金融機関の担当者はそれぐらいの気持ちで本人が居住するのか見ています。

この文章を読んで、第三者賃貸を考えていた人がそれを止めてくれることを願います。

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