コラム

（この記事は２０１８年４月１６日に更新されました）

 

ここ20年程度、変動金利は上昇するどころか低下し続けたため、変動金利は名前通り変動するけれども、その上昇ルールを熟知されていない方が多いように感じます。

この変動金利の上昇ルールは金利が高かった過去の時代に、住宅ローンを借りている人（以下、債務者）を守るために大きな役割を果たしてきました。

さすがに、住宅ローン金利も現在が底と考えられ、今後は変動金利も上昇したり低下したりと本来の変動金利の動きになることが想像されます。

今回はこの変動金利について、詳しく見ていくことにします。

愛知県安城市の注文住宅のホロスホームです。

 

現在も変動金利の見直しはルールに沿って行われています

 

変動金利で貸し出しているほとんどの銀行は、毎年4月1日と10月1日現在のローン基準金利に基づいて金利を見直しています。

そして、4月1日の見直し金利は7月の返済から、10月1日の見直し金利は翌年1月の返済から適用されます。

また4月1日の見直しによる返済予定表は5月末に、10月1日の見直しによる返済予定表は11月末に債務者の自宅に送付されます。

 

ここで注意したいのは、見直し後の返済は7月や1月の返済が終わってから適用されるということです。

理由は簡単で、7月や1月の返済は実際には今月分を返済しているに過ぎず、見直し後の返済が意味するところはそれからの金利だからです。

なお、ネット銀行などは変動金利の見直し時期がずれている所がありますが、その場合は全て後ろにずれると考えて下さい。

 

５月末と１１月末に銀行から「6ヶ月間の金利」「元金」「利息」の内訳を記したハガキが届きます。

大切なものですので、次のハガキが届くまで大切に保管しておくようにしましょう。

 

債務者を守るための5年ルール

金利が変わっていない以上、毎月の返済額が一定になる元利均等返済であれば、新鮮味はあまりないかもしれません。

しかし、同じ金利であっても返済が進むにつれて返済額の内訳が変化し、元金部分が増加、利息部分が減少していくのを見る楽しみはあります。

 

 

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変動金利の住宅ローンでも、返済額は５年間は変わりません。

6ヶ月ごとの見直しで金利が上昇したり低下しても月々の返済額は5年間は同じです。

これを5年ルールと言います。

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返済額が減少したときはともかく、増加したときは親戚やカードローンなどに頼らざるを得なくなり、家計の生活設計が大きなダメージを受けます。

場合によっては、これがきっかけで延滞に陥る場合もあります。

このような事態を避けるために、返済額は5年間あくまで同一にするけれども、金利が上昇した時は元金部分を減少させ利息部分を増加、金利が低下した時はこの逆の割合で内訳を変化させているのです。

これにより、金利が上昇している局面においては現在の返済額では足りないことがわかりますが、最長5年間の猶予があります。

 

債務者を守るための125％ルール

 

さらにこれに上乗せされているのが、5年後の返済額は1.25倍を限度とするという125％ルールです。

 

 

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これにより、金利が上昇している局面でも次の5年間の返済額は1.25倍が限度となり、返済額は増えるものの延滞しないと思われるギリギリの増加額に抑えられます。

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ただし、返済額が1.25倍に抑えられても金利が上昇しているため、返済額の内訳はおそらく利息部分がほとんどでしょう。

貸金の返済方法は一番目に利息、次いで元本と優先順位が決まっているため、ここは6ヶ月ごとに見直される金利が低下することを願い、辛抱強く返済していくしかありません。

なお、変動金利では上昇もあれば低下もあるため、返済額では上昇が続けば予定通りの期間では終わらず、逆に低下が続けば予定より早く完済することになります。

問題は金利が上昇して、返済額の内訳に占める利息部分が増加し、元金が予定通りに完済できなかった場合です。

この場合は、基本的に返済の最終回が終わった後に、元金部分を一括で返済します。

金利が高かった時代は返済額を利息部分が超過する、未収利息という問題もありました。

このように変動金利では金利が上昇した時に様々な問題が発生します。

 

このルールが適用されない銀行があるので注意

 

この5年ルールと125％ルールは債務者を守るためではありますが、6ヶ月毎の見直しで上昇した返済額でも支払いが出来るのであれば、非効率とも言えます。

そのため、ソニー銀行や新生銀行などはこれらのルールを採用していません。

従って、ソニー銀行や新生銀行で変動金利を選択する人は、他行よりも流動性資金を確保しておく必要性が強まります。

 

まとめ

 

住宅ローンは固定金利が基本と言われてきたのは、今までに変動金利で様々な問題が発生してきたからです。

変動金利は確かに低利ですが、リスクに備えて、流動性資金を多めに準備しておくことをお勧めします。

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３：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（中編）

４：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（下編）

５：住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

６：住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう！

７：住宅ローン控除を最大限活用する(前編）

８：住宅ローン控除を最大限活用する(後編）

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