コラム

フラットは今でこそ10割融資が受けられますが、数年前までは8割が限度でした。それは、公的機関である住宅金融支援機構が融資する以上、無理な融資は避けなければならなかったからです。しかし、日銀のマイナス金利政策により住宅ローン金利が低下、民間では10割融資が当たり前になりました。

住宅金融支援機構も政府の経済対策で10割融資を行ってきたことはありましたが、ここまで民間の10割融資が広がると、住宅ローン検討者からの要望も高まります。そこで、2014年2月24日からフラットでも10割融資を行うようになりました。しかし、10割融資を一律の金利で提供することはせず、融資率9割以内と9割超で、金利差を設けました。今回はこの金利差が生まれた背景と、フラット３５パッケージとの関係について解説します。

 

メッセージに込められた意味

冒頭でも述べたように、10割融資が復活してから4年近くが経とうとしています。融資率9割と融資率9割超では＋0.440％の開きがあり、住宅金融支援機構としては、出来るだけ10割融資の利用は避けて欲しいというメッセージにも受け取れます。

これは、金利差を設けた以外にも、ホームページ上の融資率9割超の利用者に対する、注意書きからも読み取れます。以下が住宅金融支援機構からの注意書きです。

 

・融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して､ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただくとともに、お借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます（お借入金利は、取扱金融機関によって異なります）

 

資金を借りて貰う金融機関が、ここまで否定的な文書をホームページ上に掲載するのは珍しいのですが、住宅金融支援機構の前身である旧・住宅金融公庫の時代に、政府の経済対策でバブル期に過度な融資を行い、結果として不良債権処理に追われたという苦い思い出があります。

そして、不要債権化した住宅ローンのほとんどが、ゆとり返済（当初5年間の返済額を50年返済と計算することで、当初の返済額を少なくする）や10割融資（金利が高かった上に、地価が下落したため回収不可能）だったからです。住宅金融支援機構になってからは不良債権は作らないという思いが、このメッセージに込められているいるように感じます。

 

 

間違った使われ方のフラット３５パッケージ

 

しかし、受託金融機関としては10割融資の需要が伸びている中で、実質的に9割しか融資できないとすると、住宅ローン検討者を獲得することが出来ません。そこで、上記の制度が出来てから急速に普及したのが、フラット３５パッケージを利用して、10割融資を低金利で実現する方法です。

もともとフラット３５パッケージは、「全期間固定型」のフラット３５と「固定金利選択型」、「変動金利型」の住宅ローンを金融機関が一体で融資することで、先のコラムでも触れた「ミックスプラン」のような仕組みを利用できるようにするためのものでした。

例えば、りそな銀行のりそな＜すまい・るパッケージ（フラット３５）＞は、フラット３５とりそな銀行自身が融資を行うことで、所要資金額の最大100％まで利用可能と宣伝されています。最も多い組み合わせとして考えられるのが、フラット３５の融資率を9割に抑え、残り1割は「固定金利選択型」か「変動金利型」で融資することで、フラット３５の融資率9割超の不都合を排除する方法です。りそな銀行としては、住宅金融支援機構が提供する住宅融資保険が利用できるので、保証料や繰上返済手数料も無料に出来ます。

ただ、本当にこれでいいのでしょうか。りそな銀行といえば、旧大和銀行と旧あさひ銀行が合併したものの、不良債権処理に行き詰まり、2兆円弱の公的資金が投入され国有化。現在は何とか回復しているものの、マイナス金利政策の下、厳しい経営環境が続いています。現在は金利全体が低いので何とか回っていますが、今後の日銀の出口戦略で金利が上昇、所要資金額100％で無理して借りた人から、住宅ローン破綻が始まるものと考えられます。同じ境遇に戻りたくなければ、審査を厳格化するなど、フラット３５パッケージの適切な利用が求められます。

 

まとめ

 

ここまで厳しいことを書きましたが、黒田日銀総裁が再任される運びとなり、既に物価上昇率2％の達成後の出口戦略に焦点が当たっています。米の長期金利は現在3％弱まで上昇しており、出口戦略が上手くいかなければ、住宅ローン破綻者は増加していくでしょう。そうならないためにも、住宅金融支援機構が金利差を設けた意味を、もう一度考えて頂けたらと思います。

 

 

【目次：住宅ローンコラム】

１：安心できる住宅ローンの借入限度額はどれくらいなのか

２：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（上編）

３：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（中編）

４：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（下編）

５：住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

６：住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう！

７：住宅ローン控除を最大限活用する(前編）

８：住宅ローン控除を最大限活用する(後編）

９：一部繰上返済制度を活用して総返済額を減らす

１０：平成30年（2018年）の住宅ローン金利動向を予測する

１１：最初のローンが肝心、借り換えをお勧めできない理由

１２：住宅ローンの返済が苦しくなったら迷わず相談

１３：個人信用情報機関を正しく理解しましょう

１４：「平成30年（2018年）は住宅購入最後のチャンス（前編）」

１５：「平成30年（2018年）は住宅購入最後のチャンス（後編）」

１６：「共働き夫婦におすすめの住宅ローンの「デュエット」とは？」

１７：「変動金利と固定金利の良いとこどりのミックスプランとは？」

１８：「住宅ローンの新規では変動と固定どちらが多いのか」

１９：「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」

２０：「親の贈与を受ける場合のメリットとデメリット」

２１：「長期優良住宅の家づくりをするときに適した住宅ローン」

２２：「住宅ローンを組む時に「自然災害特約」は付けるべきか」

２３：「住宅ローン審査もアプリの時代へ」

２４：「ネット銀行の審査が一般的な銀行と違う理由」

２５：「ライフプランに合わせられる、新生銀行の住宅ローン」

２６：「変わり始めた住宅ローン勢力図。メガバンクVS地方銀行」

２７：「変動金利の金利上昇ルール「５年ルール」と「１２５％ルール」とは」

２８：「日銀展望レポートから見る、今後の住宅ローン金利動向」

２９：「フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう」

３０：「2月の住宅ローンは固定金利が大幅上昇！今後の行方は？」

３１：「銀行が勧める、短期固定金利の住宅ローンの危険性」

３２：「イオンをよく利用する人はイオン銀行が便利でお得？」

３３：「ゆうちょ銀行の住宅ローン利用には注意が必要」

３４：「世界同時株安NYダウは過去最大の下落！住宅ローン金利に与える影響は？」

３５：「ライフプランに合わせた住宅ローンの返済額の作り方」

３６：「住宅ローンを抱えて離婚したらどうすればいい？」

３７：「住宅ローンを組む事が不安な方にオススメの制度」

３８：「被災された方は災害復興融資の利用を（前編）」

３９：「被災された方は災害復興融資の利用を（後編）」

４０：「預金連動型住宅ローンの注意点（前編）」

４１：「預金連動型住宅ローンの注意点（後編）」

４２：「3月の住宅ローン金利、長期固定金利が軒並み低下」

４３：「住宅ローンを組む時に、安易な収入合算には要注意」

４４：「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します（前編）」

４５： 「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します（後編）」

４６：「フラットの買取型と保証型の違い、何がどう違うのか」

４７：「フラットが9割超融資で金利を引き上げた意味」←今回のコラム

 

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