コラム

フラットには必ず、フラット３５（買取型）とフラット３５（保証型）の記述があります。どちらを選択しても、金融機関に返済していくというスタンスは変わらないのですが、ここ数年でフラット３５（保証型）に動きがありました。今回はこのフラット３５（買取型）とフラット３５（保証型）の違いを、出来るだけわかりやすく解説していきます。

 

フラット３５（買取型）の仕組みを理解する

 

フラット３５（買取型）は住宅金融支援機構という、政府系金融機関の信用力を活かした制度です。通常、メガバンクなど自行で有利に資金調達できる場合を除いて、地方銀行などは信用力の関係で長期に渡る資金を有利に調達することは出来ません。そこで、住宅金融支援機構が予め受託金融機関に、債務者に融資した債権を買い取ることを約束します。これにより、受託金融機関は安心して債務者に融資できることになり、債務者に融資された資金は最終的に住宅金融支援機構が債権として買い取ります。

ただし、債権が買い取られたとしても、その融資の管理業務は受託金融機関が行う契約になっているので、債務者は通常の融資のように、完済するまで受託金融機関に返済を行います。地方銀行や信用金庫、信用組合などは、メガバンクなどとまともに勝負しても資金調達力では勝てませんが、フラットであれば住宅金融支援機構が債権を買い取ってくれるため、必ず一定の利ざやが得られ、経営の安定要因にもなります。そして、これは地方や都市部に関係なく、同じ条件で住宅ローンを提供することを使命とする、住宅金融支援機構の理念とも合致します。

 

では、このようにして住宅金融支援機構に買い取られた債権はどうなるのでしょうか。買い取った債権は、ほぼ同じ住宅ローンという性質のものですから、ある程度の束にまとめて、証券化してしまいます。証券化というと難しく感じるかもしれませんが、国債などと同様に支払いが約束された債券の事です。なお、10年前に米でサブプライムローンを証券化し、投資家に優良債券と偽ったサブプライム問題がありましたが、仕組み自体はこれと同じです。

ただし、サブプライム問題では住宅ローンが払えない人の債権を証券化したので問題になりましたが、通常はこのような債権は証券化しません。そして、住宅金融支援機構という政府系金融機関が発行した債券は、生命保険会社などの機関投資家が購入します。機関投資家などは、預かった資産を運用しなければならないのですが、日銀のマイナス金利政策で30年や40年国債の利回りが軒並み低下したため、信用力がある住宅金融支援機構の債券は国債よりも利回りが良く、すぐに完売するほどの人気ぶりです。

 

そして、フラットを借りている債務者が、受託金融機関に支払った利息部分は、最終的には一部を差し引いて、機関投資家への配当金として支払われます。証券化という仕組みをうまく活用した、好事例と言えるでしょう。

 

 

フラット３５（保証型）が少しずつ増える傾向に

 

フラット３５（保証型）も証券化を行うという意味では、フラット３５（買取型）と大差はありませんが、上記のフラット３５（買取型）では住宅金融支援機構が証券化や債券の販売を行っていましたが、フラット３５（保証型）ではこれらも受託金融機関が行います。

しかし、これでは信用力の観点から受託金融機関に不利なので、住宅金融支援機構の住宅融資保険という制度を使い、債務者の住宅ローン返済と機関投資家への元利金払いを住宅金融支援機構が保証することで、上記と同様の信用力を確保しています。三菱東京UFJ銀行がフラット３５（保証型）の利用を止めてから、しばらく動きがなかったのですが、フラット３５（保証型）は通常のフラット３５（買取型）よりも受託金融機関側で柔軟な設計が出来るため、フラットの獲得競争激化とともに少しづつ増えてきました。

 

2017年10月1日現在、フラット３５（保証型）取扱金融機関のうち、新規受付を行っている金融機関は以下の3機関です。

 

・日本住宅ローン株式会社

・アルヒ株式会社（旧SBIモーゲージ）

・財形住宅金融株式会社

 

上記のモーゲージバンクは、どこもフラットに力を入れている所ばかりです。それぞれの会社でフラットの固定金利という特長と、自社ならではの付加価値をアピールしています。2点ほど注意点を挙げれば、フラット３５（買取型）では抵当権者（最終的に土地を競売する権利者）が住宅金融支援機構になるのに対し、フラット３５（保証型）では抵当権者が融資をした金融機関になるという点。そして、昨年10月から始まった新機構団信への加入がフラット35（買取型）であれば可能ですが、フラット３５（保証型）では加入できない点です。ただ、フラット３５（保証型）を利用する人は、その金融機関が用意した団信に加入できます。

 

 

まとめ

 

今までは、フラット３５（買取型）一辺倒だったのが、差別化を図るためか、フラット３５（保証型）も出てきたのは興味深い動向です。フラット３５も（保証型）が増えると、選択肢は増えますがその分選択がさらに難しくなります。金利上昇リスクを考えるとフラットが最適なだけに、賢い選択が求められそうです。

 

 

【目次：住宅ローンコラム】

１：安心できる住宅ローンの借入限度額はどれくらいなのか

２：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（上編）

３：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（中編）

４：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（下編）

５：住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

６：住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう！

７：住宅ローン控除を最大限活用する(前編）

８：住宅ローン控除を最大限活用する(後編）

９：一部繰上返済制度を活用して総返済額を減らす

１０：平成30年（2018年）の住宅ローン金利動向を予測する

１１：最初のローンが肝心、借り換えをお勧めできない理由

１２：住宅ローンの返済が苦しくなったら迷わず相談

１３：個人信用情報機関を正しく理解しましょう

１４：「平成30年（2018年）は住宅購入最後のチャンス（前編）」

１５：「平成30年（2018年）は住宅購入最後のチャンス（後編）」

１６：「共働き夫婦におすすめの住宅ローンの「デュエット」とは？」

１７：「変動金利と固定金利の良いとこどりのミックスプランとは？」

１８：「住宅ローンの新規では変動と固定どちらが多いのか」

１９：「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」

２０：「親の贈与を受ける場合のメリットとデメリット」

２１：「長期優良住宅の家づくりをするときに適した住宅ローン」

２２：「住宅ローンを組む時に「自然災害特約」は付けるべきか」

２３：「住宅ローン審査もアプリの時代へ」

２４：「ネット銀行の審査が一般的な銀行と違う理由」

２５：「ライフプランに合わせられる、新生銀行の住宅ローン」

２６：「変わり始めた住宅ローン勢力図。メガバンクVS地方銀行」

２７：「変動金利の金利上昇ルール「５年ルール」と「１２５％ルール」とは」

２８：「日銀展望レポートから見る、今後の住宅ローン金利動向」

２９：「フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう」

３０：「2月の住宅ローンは固定金利が大幅上昇！今後の行方は？」

３１：「銀行が勧める、短期固定金利の住宅ローンの危険性」

３２：「イオンをよく利用する人はイオン銀行が便利でお得？」

３３：「ゆうちょ銀行の住宅ローン利用には注意が必要」

３４：「世界同時株安NYダウは過去最大の下落！住宅ローン金利に与える影響は？」

３５：「ライフプランに合わせた住宅ローンの返済額の作り方」

３６：「住宅ローンを抱えて離婚したらどうすればいい？」

３７：「住宅ローンを組む事が不安な方にオススメの制度」

３８：「被災された方は災害復興融資の利用を（前編）」

３９：「被災された方は災害復興融資の利用を（後編）」

４０：「預金連動型住宅ローンの注意点（前編）」

４１：「預金連動型住宅ローンの注意点（後編）」

４２：「3月の住宅ローン金利、長期固定金利が軒並み低下」

４３：「住宅ローンを組む時に、安易な収入合算には要注意」

４４：「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します（前編）」

４５： 「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します（後編）」

４６：「フラットの買取型と保証型の違い、何がどう違うのか」←今回のコラム

４７：「フラットが9割超融資で金利を引き上げた意味」

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