住宅ローンを組む時に、安易な収入合算には要注意

住宅購入は一生に一度、あるかないかの重大行事です。故に、気に入った物件が見つかった場合、当初の予算をオーバーしていても何とか購入出来ないか検討します。貯蓄を多少取り崩す、親から少額の贈与を受ける、方法は様々です。

しかし、夫婦で共働きしているからという理由で、容易に収入合算を選んでしまうのは非常に危険です。何故なら、過去に延滞に陥った住宅ローンのほとんどが、収入合算を利用したものだからです。今回は何故、収入合算は延滞が多いのか、その理由と解決策を解説します。

1 収入合算すれば確かに借入可能額は増加するが
2 夫婦で完済まで働く意思があるのか
3 まとめ

収入合算すれば確かに借入可能額は増加するが

まず、収入合算とペアローンは実質的には同じ意味なのですが、ローンを組む形態が異なるので整理しておきたいと思います。住宅金融支援機構が提供するフラット３５などは、夫婦共働きの場合、ご主人が主債務者、奥様が連帯債務者となることで、お互いの収入を合算できます。この場合、あくまで主債務者はご主人になりますので、住宅ローンは1本だけということになります。

一方、民間の金融機関が独自に提供する住宅ローンはペアローンといって、ご主人と奥様がそれぞれ主債務者となります。この場合、審査はそれぞれに行われますので、奥様が正社員でない場合などは、融資額が減額されることもあります。また、住宅ローンは2本となり、金融機関が設定する抵当権も、同順位で2つ設定することになります。

このように、収入合算は1本の住宅ローン、ペアローンは2本の住宅ローンという違いはあるものの、最近の金融機関はペアローンを収入合算と同視している側面もあるため、形態の違いにはそれほど神経質になる必要はありません。

ここで、前書きで書いた予算オーバーした物件購入のために、夫婦の年収を収入合算するという知恵が働いたとします。まず、実際にどの程度、借入可能額が増加するのか、代表的なフラット３５で見てみることにしましょう。

前提条件：夫30歳（年収500万円）、妻28歳（年収300万円）、子供の予定あり、金利は2018年2月の最も多い金利　年1.400％（団信あり）、35年の元利均等返済（毎月の返済額が同じ返済方法）、毎月返済のみ

夫の年収（500万円）だけで、借入可能額を試算した場合　概算で4,839万円、夫と妻の年収（800万円）を合算して、借入可能額を試算した場合　概算で7,743万円　その差は概算で2,904万円

ご主人の年収だけでも、低金利のおかげで5,000万円弱の借入が可能ですが、奥様の年収を合算すると、8,000万円弱まで借入可能額が増加します。都心のマンション価格はバブル期並みの水準まで値上がりしており、希望の物件は収入合算しないと難しいかもしれません。また地方でも、一戸建てを土地から購入する場合は、収入合算しないと難しい場合もあるでしょう。

夫婦で完済まで働く意思があるのか

上記の試算は、あくまで借入可能額であって、返済可能額ではありません。ここで、奥様が本当にキャリアウーマンとして働く強い意志があり、お子様が出来ても保育園に入れることが可能で、周りの親族もそれを援助してくれるのであれば、都心のタワーマンションを購入しても良いかもしれません。

しかし、私があえて子供の予定ありと書いたのは、会社に育児休暇の制度があっても、仕事と育児の両立が予想以上に大変で、やむを得ず一度退職するという選択をする方も多いからです。この場合、奥様が何らかの専門的な資格をお持ちで、退職前と変わらない水準の給与が貰えるのであれば問題ありませんが、現実はそうではない奥様の方が多いのではないでしょうか。

そうしますと、ご主人の年収が実力主義などを理由に伸び悩む中、住宅ローンや子供の教育費など出費はかさむ一方で、ついには家計破綻してしまうという現実と向き合わざるを得なくなります。上記の試算では、あえて奥様の年収を低く設定しましたが、近年は同年齢であれば同年収ということも珍しくなく、その場合、奥様の退職などによる家計破綻の時期は、より早まるということになります。