コラム

住宅ローンを組むとき、既に家族のライフプランは、おおよそ定まっているはずです。例えば、まだ若いご夫婦でお子様が小さい場合、住宅ローンの返済額はお子様の教育費がかかるまで多くし、その後は少なくすることが理想的です。

また、中年のご夫婦の場合、定年までの住宅ローン返済額が多くても、定年後は返済額を少なくするのが理想的です。このように、理想的な返済プランが立てられれば良いのですが、現実の住宅ローンは基本的に全期間同じ返済額です。

今回は住宅金融支援機構のフラット２０とフラット３５を組み合わせて、上記のような理想的な返済プランを立てる方法をご紹介します。

フラット２０とフラット３５を組み合わせるという発想

上記のような返済プランを作成するには、どうすればよいでしょうか。ここで活躍するのが、返済期間を最長20年間に抑え、金利も低いフラット２０と返済期間を最長35年間とし、金利も標準的なフラット３５を組み合わせて借りる方法です。

フラット２０とフラット３５を組み合わせて借りることで、フラット２０の返済期間が終わるまでは、フラット３５の返済額が合計されるため、毎月の返済額は多くなりますが、フラット２０の返済が終わった後は、フラット３５の返済だけで良いため、毎月の返済額は減少します。

つまり、フラット２０とフラット３５を組み合わせることで、上記のような返済プランが実現出来ます。フラットを提供する住宅金融支援機構も、この組み合わせ方法をダブルフラットとして、定型化した商品としてPRしています。

しかし、実際にどの程度の金額になるのかが、わかりにくかったかもしれません。そこで、ダブルフラットのパンフレットを一部引用しつつ、具体例でご紹介します。

 

具体的な事例でダブルフラットの活用方法を見ていきましょう

例1：現在32歳のご主人、お子様は0歳。子供の学費が多くなる時期の返済額を減らして、学費を確保したい。

前提条件：借入額は3,000万円、金利は2月の最も多い金利（フラット２０で年1.320％、フラット３５で年1.400％、共に団信あり）、元利均等返済でボーナス返済なし、融資率9割以下

この場合、お子様が高校に入学するまでの15年返済をフラット２０で、35年返済をフラット３５で組み合わせると、理想的な返済プランが可能です。

フラット２０で1,000万円を借入、15年返済　毎月6.2万円　総返済額　1,103万円、フラット３５で2,000万円を借入、35年返済　毎月6.1万円　総返済額　2,531万円　総返済額の合計　3,634万円

時系列で考えると、借入開始からお子様が高校に入学するまでは、フラット２０とフラット３５の返済額を合計して毎月12.3万円、しかし高校入学後はフラット３５の返済のみなので毎月6.1万円で済みます。

 

例2：現在40歳のご主人、60歳で定年を迎えます。定年までに、なるべく住宅ローンの残高を減らしたい。

前提条件：借入額は3,000万円、金利は2月の最も多い金利（フラット２０で年1.320％、フラット３５で年1.400％、共に団信あり）、元利均等返済でボーナス返済なし、融資率9割以下

この場合、ご主人が定年を迎えるまでの20年返済をフラット２０で、35年返済をフラット３５で組み合わせると、理想的な返済プランが可能です。

フラット２０で1,500万円を借入、20年返済　毎月7.2万円　総返済額　1,708万円、フラット３５で1,500万円を借入、35年返済　毎月4.6万円　総返済額　1,899万円　総返済額の合計　3,607万円

時系列で考えると、借入開始からご主人が定年を迎えるまでは、フラット２０とフラット３５の返済額を合計して毎月11.8万円、しかし定年退職後はフラット３５の返済のみなので毎月4.6万円で済みます。

このように、どちらの返済プランも、相談者の意に沿った返済額となっています。フラット３５の1本でも良いですが、一部繰上返済する予定がない場合などは、ダブルフラットの利用が効果的です。

 

注意点は2本のフラットを利用するので諸費用が2倍かかること

ダブルフラットはメリットも多いのですが、あくまで必要金額を2つのローンで別けるという発想です。従って、2本のローン契約になりますので、金銭消費貸借契約や抵当権設定もそれぞれ必要になります。結果的に、諸費用が通常に比べて2倍かかる点には留意しておきましょう。

 

まとめ

フラット２０とフラット３５を組み合わせるという発想は、なかなか良いと感じました。フラット２０の低金利、フラット３５の長期という、いいとこ取りが出来ます。ライフプランが固まっている方に、お勧めしたい返済プランです。

 

ホロスホームでは、住宅ローンのご相談も無料で受け付けております。お気軽にご相談下さい！

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【目次：住宅ローンコラム】

１：安心できる住宅ローンの借入限度額はどれくらいなのか

２：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（上編）

３：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（中編）

４：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（下編）

５：住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

６：住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう！

７：住宅ローン控除を最大限活用する(前編）

８：住宅ローン控除を最大限活用する(後編）

９：一部繰上返済制度を活用して総返済額を減らす

１０：平成30年（2018年）の住宅ローン金利動向を予測する

１１：最初のローンが肝心、借り換えをお勧めできない理由

１２：住宅ローンの返済が苦しくなったら迷わず相談

１３：個人信用情報機関を正しく理解しましょう

１４：「平成30年（2018年）は住宅購入最後のチャンス（前編）」

１５：「平成30年（2018年）は住宅購入最後のチャンス（後編）」

１６：「共働き夫婦におすすめの住宅ローンの「デュエット」とは？」

１７：「変動金利と固定金利の良いとこどりのミックスプランとは？」

１８：「住宅ローンの新規では変動と固定どちらが多いのか」

１９：「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」

２０：「親の贈与を受ける場合のメリットとデメリット」

２１：「長期優良住宅の家づくりをするときに適した住宅ローン」

２２：「住宅ローンを組む時に「自然災害特約」は付けるべきか」

２３：「住宅ローン審査もアプリの時代へ」

２４：「ネット銀行の審査が一般的な銀行と違う理由」

２５：「ライフプランに合わせられる、新生銀行の住宅ローン」

２６：「変わり始めた住宅ローン勢力図。メガバンクVS地方銀行」

２７：「変動金利の金利上昇ルール「５年ルール」と「１２５％ルール」とは」

２８：「日銀展望レポートから見る、今後の住宅ローン金利動向」

２９：「フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう」

３０：「2月の住宅ローンは固定金利が大幅上昇！今後の行方は？」

３１：「銀行が勧める、短期固定金利の住宅ローンの危険性」

３２：「イオンをよく利用する人はイオン銀行が便利でお得？」

３３：「ゆうちょ銀行の住宅ローン利用には注意が必要」

３４：「世界同時株安NYダウは過去最大の下落！住宅ローン金利に与える影響は？」

３５：「ライフプランに合わせた住宅ローンの返済額の作り方」←今回のコラム

３６：「住宅ローンを抱えて離婚したらどうすればいい？」

３７：「住宅ローンを組む事が不安な方にオススメの制度」

３８：「被災された方は災害復興融資の利用を（前編）」

３９：「被災された方は災害復興融資の利用を（後編）」

４０：「預金連動型住宅ローンの注意点（前編）」

４１：「預金連動型住宅ローンの注意点（後編）」

４２：「3月の住宅ローン金利、長期固定金利が軒並み低下」

４３：「住宅ローンを組む時に、安易な収入合算には要注意」

４４：「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します（前編）」

４５： 「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します（後編）」

４６：「フラットの買取型と保証型の違い、何がどう違うのか」

４７：「フラットが9割超融資で金利を引き上げた意味」

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