コラム

前回⇒住宅ローン控除を最大限活用する（前編）

 

前回までのまとめ

前回までの解説で、住宅ローン控除の制度や効果などはご理解頂けたと思います。しかし、この住宅ローン控除は適用を受けるために様々な条件があり、ここを確実に押えておくことが大切になります。今回のコラムでは、特に住宅購入初心者の人が陥りやすい盲点を解説していきます。

 

適用条件での盲点

・住民票は必ず年内に新しい住宅に移す

新居の購入や現在住んでいる住宅の売却、賃貸契約の解約、新居でのインテリアや家具・家電の購入など、住宅購入にあたってはやるべきことが山ほどあります。ここで、住宅ローン控除の要件としてその年の12月31日まで引き続き住んでいることがあります。つまりそれを証明するために、世帯の住民票を12月31日までに新居に必ず移さなければならないのです。最初の確定申告で住民票が添付書類となるため、これをしていないとその年は住宅ローン控除を受けることが出来ません。引っ越しのスケジュールは早めに立てるようにしましょう。

 

・適用可能な住宅面積に注意する

住宅ローン控除は良質な住宅の普及を目的としているため、控除対象となる下限の面積が50平方メートル以上と定められています。だたし、この50平方メートルは登記上の面積であり、マンションの広告に載っている面積より若干小さくなります。マンション広告で50平米ギリギリの物件を購入しようとしている人は、この物件が住宅ローン控除の対象になるのか、必ず確認するようにして下さい。

 

・期間短縮型の繰上返済に注意

これは返済期間が15年程度の人に多い事例ですが、住宅ローンの利息を節約する方法として繰上返済というものがあり、これには期間短縮型と返済額軽減型があります。そして現在はインターネットからも気軽に繰上返済できるようになったため、以前より繰上返済する人も増加しています。ここでまとまったお金が入ったので、期間短縮型の繰上返済を行うと、利息は確かに節約できるのですが、返済期間が10年未満となってしまい、今後住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。現在の低金利を考えると、住宅ローン控除を受け続けた方が有利な場合もあります。

 

 

現在の低金利と住宅ローン控除の関係

先ほどの説明で、下手に繰上返済しないほうが有利と書きましたが、これを実際に検証してみたいと思います。現在の変動金利0.5％、住宅ローン控除の控除率1％で比較してみます。

 

借入額：2,000万円、返済期間：35年、変動金利0.5％で推移したと仮定した場合

 

毎月の返済額：51,917円　初年度の利息総額：98,795円　初年度の住宅ローン残高：19,475,791円（控除率が1％なので住宅ローン控除額19万円）

 

つまり、変動金利0.5％では初年度の利息総額よりも住宅ローン控除額の方が10万円弱多くなるため、繰上返済するよりも10万円弱を控除してもらった方が計算上は有利になります。ちなみにこの水準では、繰上返済するのは住宅ローン控除が終わってからが賢い方法です。

昔は控除率よりも住宅ローン金利の方が高かったため、繰上返済した方が得でしたが、住宅ローン金利と控除率の逆転現象が起こったため、無理に繰上返済する必要がなくなりました。この控除率は現在の所、2021年まで継続される予定ですが、もらい得になっているため見直される可能性もあります。

 

まとめ

住宅ローン控除はわかりにくい制度と言われますが、これを上手く活用するかどうかで、今後の資産形成にも大きく影響してきます。このコラムも多少内容が難しくなったかもしれませんが、具体例などを参考に有効活用して頂けましたら幸いです。

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