銀行が勧める、短期固定金利の住宅ローンの危険性

今、銀行で住宅ローンの相談に行くと最も勧められる金利タイプは何だと思いますか。インターネット上でこれだけ変動金利の引き下げ競争をしているから、変動金利と答える方も多いと思いますが、正解は短期固定金利です。今回はこの短期固定金利のメリットとデメリットを解説していきます。

チャート

1 一般の銀行では最も低い短期固定金利の金利水準
2 短期固定金利のメリット・デメリット
3 まとめ

一般の銀行では最も低い短期固定金利の金利水準

実際に銀行などに住宅ローンの相談に行く場合、予めインターネットなどで現在の金利水準などを予習されることと思います。そして、インターネットでの宣伝はやはりネット銀行が長けている所があるので、例えばじぶん銀行の変動金利年0.457％など変動金利の低さが頭に入ることになります。

そして、実際に銀行に住宅ローンの相談に行くと、思わぬ答えが返って来ます。現在のお勧めは2年や3年の短期固定金利だと言うのです。そして実際に提示される金利は、じぶん銀行の変動金利をも下回る年0.45％。変動金利の事しか頭になかったお客様は、混乱されることが多いようです。では、なぜ短期固定金利はここまで金利が低いのでしょうか。

これは日銀が進める「マイナス金利政策」と関係があります。「マイナス金利政策」は、銀行が余ったお金を日本銀行に預ける場合は、利息を払うのではなく利息を取る政策ですが、これが意図する所は銀行が企業にお金を貸し出し、お金を上手く循環させることでした。

しかし、日銀の思惑とは裏腹に銀行からの企業融資は伸びず、お金は市場に滞留したままになりました。

そして、滞留したお金の多くは、短期の国債の購入に使われています。国債の買い手が多いと当然ながら国債の価格も上がります。その結果、値段と反比例する国債の利回りは過去最低水準まで低下、それに連動する短期固定金利が、変動金利の水準を下回るという事態になっているのです。

短期固定金利のメリット・デメリット

上記の解説で、2年や3年の短期固定金利を銀行が勧める理由はおわかり頂けたと思います。銀行としては、変動金利よりも金利水準が低く、固定金利と名の付く金利タイプを勧めたいのです。ただし、例えば10年間で完済するから、10年の固定金利などを選択することは理にかなっていますが、短期固定金利は数年後に再度金利選択する必要があります。

なお、誤解されている方が多いので念のため解説しますが、短期固定金利を選択したからといって、数年後に短期固定金利を選択する必要はありません。基本的には数年後に変動金利に戻りますので、そこから再度短期固定金利を選択したり、もう少し期間の長い10年の固定金利を自由に選択することが出来ます。

このように書くと、金利も低いし、数年後も自由に金利タイプを選択できるので、良いことずくめのように感じますが、一番大切な注意点があります。それは、短期固定金利を選択した場合、数年後に再度金利タイプを選択することになりますが、その時に選択するのはその時点で銀行に提示されている金利であるということです。

つまり、今までは金利は上昇するどころかむしろ低下していたため、問題になりませんでしたが、仮に数年後に今より金利が上昇していた場合は、再度短期固定金利でも金利水準が高くなり、毎月の返済額が増加する可能性があるということです。

また、変動金利のように返済額を5年間一定にする「5年ルール」や5年後の上昇幅を1.25倍にする「125％ルール」も適用されないので､返済額がいくらになるのかはその時にならないとわからないというリスクがあります。

恐らく、短期固定金利を年0.45％程度で借りた場合、日銀の2％の物価上昇率という目標が達成されて金融引き締め局面に入った場合、金利が上がることはあっても下がることはないでしょう。つまり、毎月の返済額は増加していくという覚悟が必要です。