コラム

住宅ローンについて調べ始めたら、モーゲージバンクという言葉が出てくると思います。

銀行などの金融機関とは、位置付けが違うように感じますが、詳細な解説も見当たりません。

今回は何となくわかりにくい、モーゲージバンクについて解説します。

モーゲージバンクとは何なのか

モーゲージバンクは欧米などでは一般的な存在で、住宅ローンを申し込む時は、基本的にモーゲージバンクが窓口になります。

日本では今でも、住宅ローンの申込先は銀行などの金融機関が一般的ですが、政府系の住宅金融支援機構の誕生とともに、日本でもモーゲージバンクという形態の金融機関が誕生しました。

住宅金融支援機構の最大の特徴は、政府系の信用力を活かして、融資した住宅ローン債権を裏付けにして証券化し、それを生命保険会社などに転売することでした。

現在でこそ、日本の証券化市場は活性化して来ているものの、欧米などの証券化市場と比べて規模が小さく、日本において証券化市場の規模を拡大させることは喫緊の課題でした。

しかし、民間の金融機関がいきなり証券化しても、信用力の関係から利回りが高くならざるを得ず、民間の金融機関ではビジネスとして成り立ちませんでした。

そこで、政府系の住宅金融支援機構がリスクが少ない住宅ローン債権を証券化することで、利回りを抑えることに成功し、生命保険会社などの機関投資家に転売することに成功しました。

モーゲージバンクで、何故このような解説が必要なのか。

それは、モーゲージバンク自身が一般の金融機関のように、融資する資金を持たない金融機関だからです。

従って、日本におけるモーゲージバンクは、住宅金融支援機構のフラットに特化しており、証券化に対応していない他の金融機関の代理店にはなっていないのです（証券化して機関投資家から回収した資金を、再度融資に回せるため）。

しかし、フラットには中間資金の仕組みがないため、注文住宅で必要な数回の中間資金には対応出来ず、モーゲージバンク自らがつなぎ融資を行う程度の資金は確保しています。

 

日本におけるモーゲージバンクの位置付け

ここまで見てきたように、日本でのモーゲージバンクは事実上、住宅金融支援機構のフラットにしか対応出来ないため、フラットの拡大に尽力しています。

2005年に業界団体の日本モーゲージバンカー協議会を設立、2010年には一般社団法人化し、協議会加盟15社で、フラットのシェア8割を占めるまでになっています。

この要因としては、日本でのモーゲージバンクがフラットを専門とすることが認知されて来たこと、メガバンクや大手地銀などでは自前の住宅ローン（プロパーローン）の方が利鞘を稼げることもあり、フラットを積極的に扱って来なかったことなどが考えられます。

ただし、フラットに特化したモーゲージバンクが、必ずしも有利とは言えない状況もあります。

金利水準は確かに最低水準を維持していますが、モーゲージバンクにとっては手数料が大きな収入源のため、手数料水準は全体的に高めとなっています。

フラットを利用するからモーゲージバンクと、頭ごなしに決めるのではなく、ネット銀行などと比較検討することをお勧めします。

 

代表的なモーゲージバンク

ARUHI

8年連続、フラット３５の融資実行件数No.1となった、モーゲージバンクの最大手。

元々、住信SBIネット銀行と強い繋がりがあったことから、同行の銀行代理店も務める。

 

オリックス・クレジット

ノンバンク最大手であるオリックスグループの総合力で、フラット以外に、つなぎ融資や諸費用ローンも用意。

 

協同住宅ローン

農林中央金庫、JAバンクグループが出資する農協系のモーゲージバンク。フラット以外に、プロパーの住宅ローンや賃貸住宅ローンも手がける。

 

ジェイ・モーゲージバンク

フラット３５に特化した、老舗のモーゲージバンク。金利水準と手数料の組み合わせを変えることで、利用者の負担を考慮。

 

日本住宅ローン

積水ハウス、大和ハウス、住友林業、セキスイハイムが出資しているモーゲージバンク。融資残高も1.8兆円を突破する。

 

優良住宅ローン

フラット３５に特化した、老舗のモーゲージバンク。ここ数年は、全国に支店網を拡大し、規模拡大を図る。

 

日本モーゲージサービス

住宅瑕疵担保責任保険法人をグループに持つモーゲージバンク。

ホロスホームのフラット３５はこの日本モーゲージサービスを利用しています。

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