コラム

住宅ローンで繰上返済というと、借入者が当然出来る権利のように捉えられていますが、20年ぐらい前までは全額繰上返済は出来ても、一部繰上返済は認められていませんでした。

これは銀行側から見れば、一部繰上返済をどんどんされてしまうと、返済されるはずの利息が返済されず、銀行の住宅ローンにおける収益が悪化するからです。

現に、企業向けの融資においては、現在も一部繰上返済は認められていません。

金融の自由化が進み、住宅ローン競争が激化した結果認められた一部繰上返済。

銀行によっては無料の所も多く、この恩恵を積極的に活用したいものです。

 

 

 

一部繰上返済の効果と種類

 

まず、一部繰上返済の効果的な時期から考えていくことにしましょう。

なお、以前の住宅ローン控除のコラムでもお伝えしましたが、現在の住宅ローン控除率1％を下回る金利で借り入れをしている人は、この章の説明は当てはまりません。

住宅ローン控除が終わる10年間は貯蓄にあて、住宅ローン控除終了後に一部繰上返済して下さい。

 

住宅ローンの返済では最初の方ほど、返済額に占める利息の割合が多く、その後なだらかに利息と元金の内訳が逆転していきます。

従って、返済初期であればあるほど、一部繰上返済の効果は大きく、これを俗に「利息の中抜き」と呼んでいます。

また、同じ一部繰上返済でも、返済期間を短縮する「期間短縮型」と毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。前者は、元本返済に充てることで、返済回数が進んだ状態を作り出すため、返済に占める元金の割合が増え、返済すべき利息が軽減されます。

後者は、返済期間を変えずに借入額を減らし、毎月の返済額を減らすだけなので、利息軽減効果は限られます。実際の所どうなのか、シミュレーションで見てみることにしましょう。

 

借入額：3,000万円　返済期間：35年　固定金利：1.5％　返済開始5年後に500万円を一部繰上返済した場合　当初の総返済額：38,579,100円　毎月の返済額：91,855円

 

「期間短縮型の場合」

返済期間を6年9ヶ月短縮、総返済額は36,129,589円となり、返済額が2,449,511円減少。

「返済額軽減型の場合」

毎月の返済額が74,599円となり、17,256円減少。ただし、総返済額は37,366,940円となり、返済額の減少は1,212,160円に留まり、期間短縮型の半分程度。

 

どちらの場合も、総返済額は減少していますが、返済額軽減型では期間短縮型の半分程度。

ただし、毎月の返済額は多少減少しています。

実際の所、一部繰上返済では期間短縮型の利用がほとんどで、返済額軽減型はあまり利用されていません。

ただし、返済額軽減型はどちらの利点も利用できるメリットがあり、頭の隅に入れておいて損はなさそうです。

 

一部繰上返済のハマりすぎには要注意

 

このように便利な一部繰上返済ですが、特に多いのが期間短縮型の繰上返済で繰上返済にハマってしまう人達です。

一部繰上返済で、総返済額や返済期間が減っていくことに夢中になってしまい、余裕資金を全て一部繰上返済に回してしまいます。

一部繰上返済を利用するのは価値がありますが、利用されてしまっては元も子もありません。

そして、このようなご家庭で急な出費が必要になった時、頼りになるのが銀行カードローンという顛末です。

銀行カードローンもすぐに返済出来れば問題ありませんが、このようなご家庭では余裕資金が全くないため、高い利率の銀行カードローンも払い続けることになります。

最低でも、200〜300万円程度は普通預金で置いておき、いざという時の出費に備えたいものです。

 

 

まとめ

ここまで一部繰上返済について説明して来ました。最近はインターネットを使い、様々な条件のシミュレーションが簡単に出来るようになっています。一部繰上返済のメリットとデメリットを理解した上で、無理のない範囲での活用をお勧めします。

 

住宅ローン関連のコラム一覧

 

【目次：住宅ローンコラム】

１：安心できる住宅ローンの借入限度額はどれくらいなのか

２：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（上編）

３：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（中編）

４：住宅ローンではどれくらいの費用がかかるのか（下編）

５：住宅ローンの流れを、マンションと注文住宅で比較してみる

６：住宅ローンを組んだら生活保障の見直しをしましょう！

７：住宅ローン控除を最大限活用する(前編）

８：住宅ローン控除を最大限活用する(後編）

９：一部繰上返済制度を活用して総返済額を減らす←今回のコラム

１０：平成30年（2018年）の住宅ローン金利動向を予測する

１１：最初のローンが肝心、借り換えをお勧めできない理由

１２：住宅ローンの返済が苦しくなったら迷わず相談

１３：個人信用情報機関を正しく理解しましょう

１４：「平成30年（2018年）は住宅購入最後のチャンス（前編）」

１５：「平成30年（2018年）は住宅購入最後のチャンス（後編）」

１６：「共働き夫婦におすすめの住宅ローンの「デュエット」とは？」

１７：「変動金利と固定金利の良いとこどりのミックスプランとは？」

１８：「住宅ローンの新規では変動と固定どちらが多いのか」

１９：「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」

２０：「親の贈与を受ける場合のメリットとデメリット」

２１：「長期優良住宅の家づくりをするときに適した住宅ローン」

２２：「住宅ローンを組む時に「自然災害特約」は付けるべきか」

２３：「住宅ローン審査もアプリの時代へ」

２４：「ネット銀行の審査が一般的な銀行と違う理由」

２５：「ライフプランに合わせられる、新生銀行の住宅ローン」

２６：「変わり始めた住宅ローン勢力図。メガバンクVS地方銀行」

２７：「変動金利の金利上昇ルール「５年ルール」と「１２５％ルール」とは」

２８：「日銀展望レポートから見る、今後の住宅ローン金利動向」

２９：「フラットは何故どこでも借りられるのか、その構造を理解しよう」

３０：「2月の住宅ローンは固定金利が大幅上昇！今後の行方は？」

３１：「銀行が勧める、短期固定金利の住宅ローンの危険性」

３２：「イオンをよく利用する人はイオン銀行が便利でお得？」

３３：「ゆうちょ銀行の住宅ローン利用には注意が必要」

３４：「世界同時株安NYダウは過去最大の下落！住宅ローン金利に与える影響は？」

３５：「ライフプランに合わせた住宅ローンの返済額の作り方」

３６：「住宅ローンを抱えて離婚したらどうすればいい？」

３７：「住宅ローンを組む事が不安な方にオススメの制度」

３８：「被災された方は災害復興融資の利用を（前編）」

３９：「被災された方は災害復興融資の利用を（後編）」

４０：「預金連動型住宅ローンの注意点（前編）」

４１：「預金連動型住宅ローンの注意点（後編）」

４２：「3月の住宅ローン金利、長期固定金利が軒並み低下」

４３：「住宅ローンを組む時に、安易な収入合算には要注意」

４４：「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します（前編）」

４５： 「財形住宅融資制度について、わかりやすく解説します（後編）」

４６：「フラットの買取型と保証型の違い、何がどう違うのか」

４７：「フラットが9割超融資で金利を引き上げた意味」

４８：「三井住友信託銀行の住宅ローン自動返済、メリットと注意点」

４９：「余分なカード信用枠は住宅ローン審査にデメリット」

５０：「住宅ローン利用者の裾野を広げた「全国保証」とは？」

５１：「財務省信頼失墜！増税延期と住宅ローン金利の深い関係」

５２：「50年型住宅ローンのメリット・デメリット」

５３：「あなどれない、JAバンクの住宅ローン」

５４：「住宅ローンの返済には、ボーナス併用払いを利用すべきか」

５５：「世界標準の住宅ローンとは？リコースローンとノンリコースローン」

５６：「2018年4月の住宅ローン金利は低下予想」

５７：「フラット３５利用者への借り換えを勧誘することは禁止されています」

５８：「女性専用住宅ローンを最大限活用しましょう」

５９：「職業の特性によって、住宅ローンの選び方を決める方法」

６０：「転勤や借り換えした時の住宅ローン控除の再適用について」

６１：「２０１８年4月の住宅ローン金利と5月の見通し」

６２：「フラットの団体信用生命保険と民間の生命保険、どちらがお得？」

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