コラム

住宅ローンで繰上返済というと、借入者が当然出来る権利のように捉えられていますが、20年ぐらい前までは全額繰上返済は出来ても、一部繰上返済は認められていませんでした。

これは銀行側から見れば、一部繰上返済をどんどんされてしまうと、返済されるはずの利息が返済されず、銀行の住宅ローンにおける収益が悪化するからです。

現に、企業向けの融資においては、現在も一部繰上返済は認められていません。

金融の自由化が進み、住宅ローン競争が激化した結果認められた一部繰上返済。

銀行によっては無料の所も多く、この恩恵を積極的に活用したいものです。

 

 

 

一部繰上返済の効果と種類

 

まず、一部繰上返済の効果的な時期から考えていくことにしましょう。

なお、以前の住宅ローン控除のコラムでもお伝えしましたが、現在の住宅ローン控除率1％を下回る金利で借り入れをしている人は、この章の説明は当てはまりません。

住宅ローン控除が終わる10年間は貯蓄にあて、住宅ローン控除終了後に一部繰上返済して下さい。

 

住宅ローンの返済では最初の方ほど、返済額に占める利息の割合が多く、その後なだらかに利息と元金の内訳が逆転していきます。

従って、返済初期であればあるほど、一部繰上返済の効果は大きく、これを俗に「利息の中抜き」と呼んでいます。

また、同じ一部繰上返済でも、返済期間を短縮する「期間短縮型」と毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。前者は、元本返済に充てることで、返済回数が進んだ状態を作り出すため、返済に占める元金の割合が増え、返済すべき利息が軽減されます。

後者は、返済期間を変えずに借入額を減らし、毎月の返済額を減らすだけなので、利息軽減効果は限られます。実際の所どうなのか、シミュレーションで見てみることにしましょう。

 

借入額：3,000万円　返済期間：35年　固定金利：1.5％　返済開始5年後に500万円を一部繰上返済した場合　当初の総返済額：38,579,100円　毎月の返済額：91,855円

 

「期間短縮型の場合」

返済期間を6年9ヶ月短縮、総返済額は36,129,589円となり、返済額が2,449,511円減少。

「返済額軽減型の場合」

毎月の返済額が74,599円となり、17,256円減少。ただし、総返済額は37,366,940円となり、返済額の減少は1,212,160円に留まり、期間短縮型の半分程度。

 

どちらの場合も、総返済額は減少していますが、返済額軽減型では期間短縮型の半分程度。

ただし、毎月の返済額は多少減少しています。

実際の所、一部繰上返済では期間短縮型の利用がほとんどで、返済額軽減型はあまり利用されていません。

ただし、返済額軽減型はどちらの利点も利用できるメリットがあり、頭の隅に入れておいて損はなさそうです。

 

一部繰上返済のハマりすぎには要注意

 

このように便利な一部繰上返済ですが、特に多いのが期間短縮型の繰上返済で繰上返済にハマってしまう人達です。

一部繰上返済で、総返済額や返済期間が減っていくことに夢中になってしまい、余裕資金を全て一部繰上返済に回してしまいます。

一部繰上返済を利用するのは価値がありますが、利用されてしまっては元も子もありません。

そして、このようなご家庭で急な出費が必要になった時、頼りになるのが銀行カードローンという顛末です。

銀行カードローンもすぐに返済出来れば問題ありませんが、このようなご家庭では余裕資金が全くないため、高い利率の銀行カードローンも払い続けることになります。

最低でも、200〜300万円程度は普通預金で置いておき、いざという時の出費に備えたいものです。

 

まとめ

ここまで一部繰上返済について説明して来ました。最近はインターネットを使い、様々な条件のシミュレーションが簡単に出来るようになっています。一部繰上返済のメリットとデメリットを理解した上で、無理のない範囲での活用をお勧めします。

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