コラム

住宅ローンを借りようとしている時に、返済の話題を書くのもなんですが、住宅ローンとは一度借りたら最長35年間の長いお付き合いになります。

その間、借りた人の人生設計が予定通りにいくことは、ほとんどないと言ってよいでしょう。

 

実力主義が徹底された会社では、将来の給与が増える保証はありません。

また、共働きを予定していても子育てが大変で、仕事を辞めざるを得なくなった事例はいくらでもあります。

特に夫婦の収入を合算して審査していた場合は、それにより住宅ローンの返済が厳しくなります。

 

今回は、住宅ローンを借りる前に、住宅ローンの厳しい面をあえて自覚することで、無理のない借り入れにつなげて頂けたらと思います。

安城市の注文住宅の工務店、ホロスホームです。

住宅ローンの管理の仕組み

 

銀行などで住宅ローンの借り入れが終わると、その後は借入者は法律上、「債務者」という立場になり、銀行に住宅ローンの返済をする義務が発生します。

なお、ここで覚えておいて欲しい言葉が「期限の利益」という文言です。

 

銀行に一度に多額の融資をしてもらいながら、返済は毎月の分割払いで良いのは「債務者」が「期限の利益」を有しているからなのです。

従って、長期延滞などで「期限の利益」を失うと、残額を一括で返済しなければならなくなります。

 

銀行では貸している住宅ローンが、毎月確実に返済されているか確認し、返済が遅れる延滞状態に陥っている場合は、延滞月数ごとに「債務者」を管理します。

 

運命を左右する3ヶ月と6ヶ月延滞跨ぎ

 

少し大げさな小見出しに感じるかもしれませんが、延滞月数は3ヶ月を跨ぐか、6ヶ月を跨ぐかで局面が大きく変化します。3ヶ月延滞までは、銀行の女性オペレーターから督促の電話が入ったり、督促状などで入金を促します。

当然、早めに危機感を持って入金し延滞を解消すれば、自宅が無くなることはありません。

 

しかし、延滞が3ヶ月を跨いでしまうと、大抵の銀行は専任の担当者にその「債務者」の債権が個別管理され、督促がより厳しくなります。

従って、延滞してしまった方は、今まで督促が女性オペレーターだったのに、行員に変わったら、相当危機感を持つ必要があります。

そして、担当者が行員に変わると、「債務者」面談などで実際に会う機会が多くなり、そこで今後の返済計画を話し合います。

場合によってはこの段階で、法的整理よりも自宅が高く売れる「任意売却」を選択する「債務者」もいます。

最後に、延滞が6ヶ月を跨いでしまうと、銀行側では対応不可ということで保証会社に「代位弁済」されます。

保証会社は連帯保証人の役割を担っていますから、この「代位弁済」を引き受けますが、ほとんどの銀行の抵当権者が保証会社になっているように、保証会社に移った債権の正常復帰は難しく、抵当権を実行され「競売」で債権を回収します。

 

 

法律により住宅ローンの相談体制が整備

 

2000年代の金融危機、2008年のリーマン・ショックにより、企業だけでなく家計も打撃を受け、安全と言われた住宅ローンでも延滞が増加しました。

当初は、銀行側の個別対応によっていましたが、2009年に金融庁が中小企業や個人を対象とした「金融円滑化法」を制定しました。

この法律の狙いは、銀行側により柔軟な対応を求めたのが特長で、数年間は利息だけの支払いや金利の引き下げなど、この苦しい時期に何とか延滞させない施策でした。

「金融円滑化法」は2013年で失効しましたが、金融庁の通達により、銀行側には今まで通りの対応を求めています。

銀行に延滞で相談に行くのは、何か恥ずかしいことのように感じる人が多いのですが、銀行と今後の返済計画についてよく打ち合わせをすることは、延滞解消のためにとても大切です。

また銀行側としても、このように積極的に何とかしたいと相談に来る「債務者」には、何とかしてあげようとするものです。

 

 

まとめ

 

この文章を読むと、住宅ローンに抵抗感を感じるかもしれませんが、上記の事例はあくまで無理な借り入れをした場合の顛末です。

余裕を持った借り入れをしていれば、上記のような事態には陥りません。

借入額に不安がある方は、客観的な第三者に診断してもらうと良いでしょう。

ホロスホームでは資金計画・ライフプランの作成を無料で承っております。お気軽にご相談下さい！

⇒ご予約はこちらから

• Tweet