住宅ローンを組む事が不安な方にオススメの制度

住宅購入は一生に一度、あるかないかの多額な買い物であり、住宅ローンを利用した場合、数千万円の債務を背負うことになります。昔のサラリーマンの雇用形態であれば、年功序列が徹底されていたため、真面目に勤務していれば、住宅ローンが返せなくなることはありませんでした。

しかし、雇用形態が流動化し、年功序列が崩れてしまった現在、自分がリストラされて、住宅ローンの返済が苦しくなる可能性が無い訳ではありません。賃貸住宅に住み続けている方の中には、このようなリスクを避けるためという方もいらっしゃるでしょう。

今回は、住宅ローンを借りる上で1番のリスクを取り除いてくれる商品をご紹介します。

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1 家賃返済特約付きフラット３５を利用する
- 1.1 新築の場合（戸建て・マンション）
- 1.2 中古の場合（戸建てのみ）
2 実際に賃貸する時の流れはどうなっているのか
3 住宅借上機関の少なさが普及のネックに
4 まとめ

家賃返済特約付きフラット３５を利用する

皆様は半官半民の住宅金融支援機構が提供する、長期固定金利型住宅ローンのフラット３５はご存知かと思います。そして、フラット３５は公共的な性質を帯びた融資制度であるため、住宅ローンの返済に困窮した場合のガイドラインを予め設けるなどして、借入者が返済に困らないように配慮しています。

そして予め、借入者が住宅ローンの返済に困窮した場合に備えて、家賃返済特約付きフラット３５という商品が用意されています。この商品は、予め返済が困難になったと住宅金融支援機構が認めた場合に、移住・住みかえ支援機構へ融資住宅を賃貸できることが最大の特徴となっています。

このための費用として、フラット３５の借入時の覚書締結時に5,000円（税抜）、移住・住みかえ支援機構が行う、借上げ前の賃料査定時に5,000円（税抜）、借上げ申請時の事務手数料として17,000円（税抜）がかかりますが、何事も無く完済した場合は覚書締結時の5,000円（税抜）しか、かかりません。

追加の要件として、家賃返済特約付きフラット３５にするには下記の要件を満たす必要があります

新築の場合（戸建て・マンション）

①、国の定める認定長期優良住宅

②、住宅性能評価において、耐震等級2、劣化対策等級3、維持管理対策等級3を取得していること、

③、①又は②に相当すると認めるもの

中古の場合（戸建てのみ）

①、築後5年以上であること

②、協定にあたり耐震性が基準値1以上となる補修を行っていること

③、期間5年の瑕疵担保保険を付保している

実際に賃貸する時の流れはどうなっているのか

以前のコラム「住宅ローンを使って建てた家を勝手に貸してはダメな理由」でも指摘したように、住宅ローンの融資住宅を勝手に賃貸することは禁止されています。従って、フラット３５の返済が困難になった場合は、住宅金融支援機構に申請して、返済方法変更の特例により、返済期間を延長してもらい、毎月の返済額を軽減する措置を取ります。（なお、移住・住みかえ支援機構が保証する最低保証賃料が、軽減された毎月の返済額よりも大きいことが必要です）

その後、融資住宅を移住・住みかえ支援機構に賃貸し、その賃料を住宅金融支援機構が直接受け取り、返済の継続があったものとみなします。（転借人（賃貸をうけた人）からの賃料支払いの有無にかかわらず、住宅金融支援機構に賃料を支払います）なお、本人は実家や親戚の家に引っ越し、出来るだけ家賃のかからない方法で過ごすことが求められます。

移住・住みかえ支援機構も半官半民であるため、借入者が正常復帰出来ることを最優先に賃貸します。そのため、賃貸する融資住宅は3年間の定期借家契約（3年で一旦期限が満了する）で賃貸すると同時に、借入者からはいつでも解約申請することが出来ます。