コラム

住宅を建てようと考える人の多くは住宅ローンを利用しますが、自分がいくら借りられるのかがわからなければ、予算の立てようがありません。

一方で、この借入可能額は銀行が公開している訳ではないので、大体の目星を付けて申込んでいる、というのが現状ではないでしょうか。

今回は、この銀行の審査システムを公開し、自分がいくら借りられるのかをより具体的に見ていきたいと思います。

 

 

銀行の審査の仕組み

日本銀行のマイナス金利政策により、変動金利では0.5％台、フラットなどの長期固定金利では1％台という、今までに無い低金利が続いています。

しかし、ここまで金利が下がったとしても、銀行がほぼ無制限にお金を貸してくれる訳ではありません。

金利が下がったのだから、もっと貸して欲しいと考える人もいらっしゃると思いますが、ここに歯止めをかけているのが銀行の「審査金利」の存在です。

現在の低金利は長期化していますが、銀行としては今の金利だけで貸し出し額を決めていたら、将来金利が上昇した時に損失を被ることになります。

そこで、銀行が考える最高金利である審査金利を定め、その審査金利で審査することで将来の金利上昇に備えているのです。

では、その審査金利はいくらぐらいなのでしょうか。低金利が長期化しているため、審査金利を下げている銀行も一部にありますが、一般的には4％と言われています。

低金利になれてしまった我々には、この4％という数字は随分高く感じるかもしれませんが、実際の所金利は生き物であり、数年後に4％になっていても不思議ではありません。

現在の低金利に惑わされず、銀行が定めている審査金利の水準を意識しておくことが大切です。
（フラットなどは審査金利を現在の貸し出し金利としていますが、代わりに返済負担率（年間返済額/年収）で歯止めをかけています）

 

実際にシミュレートするとどうなるのか

それでは、実際にどの程度差が出るのかシミュレーションしてみましょう。

年収500万円、返済期間35年とし、現在の中心的な変動金利0.5％と審査金利の4％で比較してみます。

変動金利0.5％の場合：借入可能額　5,610万円（概算値）

審査金利4％の場合　：借入可能額　3,290万円（概算値）

上記はあくまで概算値ですが、2,300万円近い差が出ました。

つまり、ご自身がインターネットなどで試算する場合、融資金利の欄は4％にするとより近い金額を得られることになります。

但し、上記の金額はオートローンや教育ローンなどを一切考慮していません。

住宅ローン以外にローンがある方は、上記の金額よりも借入可能額が少なくなることに注意が必要です。

 

安心できる住宅ローン限度額は

また、昔から言われている住宅ローン業界の格言として、借入限度額は年収の5倍までという言葉があります。

これはまだ住宅ローン金利が審査金利を上回っていた時の格言ですが、これらを考え合わせると年収500万円、返済期間35年の方の住宅ローンの借入限度額は、2,500万円から3,290万円となります。

そして、お子様の教育費や老後の貯蓄などを考え合わせると、3,000万円以下に抑えるのが妥当な判断と言えるでしょう。

日本人の特性として、特に注文住宅を建てるときなどは１生に1度ということで、様々なオプションを付加して予算オーバーとなるのはよくあることです。

 

まとめ

終身雇用が終わり年収も実力主義で定まらない現在、マイホームがマイホームであるためには住宅ローンで無理をしないことが何よりも大切です。

今回のコラムが、皆様の住宅ローン借入限度額の参考になりましたら幸いです。

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